Crédito habitação mudou a 1 de agosto: e a sua pré-aprovação?

Uma carta de pré-aprovação não é uma promessa. É uma fotografia do que o banco estava disposto a emprestar segundo as regras em vigor no dia em que fez as contas — e a 1 de agosto de 2026 essas regras mudaram. Se o processo foi montado em junho ou julho e só agora anda a ver casas, o valor no topo dessa carta pode já não existir.

O que a taxa de esforço conta na realidade

É aqui que quem vem de fora se engana. A taxa de esforço não é «a prestação da casa a dividir pelo ordenado». É toda a prestação de crédito que deve em qualquer lado, a dividir pelo rendimento líquido mensal — o novo crédito mais qualquer outro com plano de reembolso definido.

Um crédito automóvel que ficou a correr no país de origem, um empréstimo de estudos, a hipoteca do apartamento que não vendeu: tudo conta. Com o teto anterior de 50%, um agregado com 2.000 euros líquidos suportava cerca de 1.000 euros de prestações. A 45% passa a 900 euros. Se 300 desses euros já vão para um crédito noutro país, a sua capacidade em Portugal não é a que o simulador indicou.

A exceção de 10% não é um plano

Os bancos ainda podem aprovar processos acima dos 45%, mas dentro de uma quota que encolheu de 15% para 10% de tudo o que emprestam num semestre. Essa quota é finita, disputada e invisível para si. Contar com ser a exceção é como as compras se desfazem entre o CPCV e a escritura — e a essa altura o sinal já está entregue.

Porquê agora

As famílias portuguesas nunca deveram tanto ao banco por causa da casa. Os dados do Banco de Portugal relativos a julho colocam o stock de crédito à habitação em 118 mil milhões de euros, o valor mais alto de sempre, com um aumento mensal de 1,2 mil milhões — a maior subida num único mês desde dezembro de 2009. O aperto é uma resposta a isso, não a si.

Se ainda não é residente

Somam-se duas coisas. O LTV de 90% aplica-se a habitação própria e permanente; comprar como não residente é «outra finalidade», pelo que a recomendação o limita a 80% — e na prática a maioria dos bancos já pedia mais do que isso a não residentes. A nossa nota sobre a entrada que os não residentes precisam mesmo tem os números de trabalho.

A segunda é a documentação. O rendimento líquido tem de ser demonstrável num formato que um banco português aceite, o que para salários estrangeiros costuma significar contratos traduzidos, vários meses de extratos e uma declaração de impostos — não um screenshot do recibo de vencimento.

O que fazer antes de pedir

• Feche créditos ao consumo pequenos no estrangeiro, se puder. Eliminar uma prestação de 150 euros devolve-lhe cerca de 150 euros de capacidade em Portugal — normalmente mais do que negociar o spread.
• Peça ao banco o cálculo da taxa de esforço, não apenas o montante aprovado. Quer ver que dívidas estrangeiras foram contadas, e a que câmbio.
• Refaça as contas antes de assinar seja o que for. Uma proposta feita com uma simulação de junho e um crédito aprovado em setembro são dois orçamentos diferentes.
• Confirme os escalões de idade. Se fizer 36 anos antes da assinatura, o prazo máximo cai cinco anos — e a prestação sobe na mesma medida.

Nada disto torna a compra mais difícil do que é para quem cá vive; torna a aritmética honesta mais cedo. A versão cara desta lição é descobrir a diferença depois de pago o sinal.