Hipoteca preaprobada con reglas viejas: qué cambió el 1 de agosto

Una carta de preaprobación no es una promesa. Es una foto de lo que el banco estaba dispuesto a prestar según las reglas vigentes el día que hizo los números, y el 1 de agosto de 2026 esas reglas cambiaron. Si el expediente se montó en junio o julio y solo ahora estás viendo casas, la cifra que encabeza esa carta puede que ya no exista.

Qué cuenta realmente la tasa de esfuerzo

Aquí es donde se equivoca quien viene de fuera. La tasa de esfuerzo no es «la cuota de la casa dividida entre el sueldo». Es toda cuota de préstamo que debes en cualquier sitio, dividida entre tus ingresos netos mensuales: la nueva hipoteca más cualquier crédito existente con plan de amortización.

Un préstamo del coche que dejaste vivo en tu país, un crédito de estudios, la hipoteca del piso que no vendiste: todo suma. Con el techo anterior del 50%, un hogar con 2.000 euros netos soportaba unos 1.000 euros de cuotas. Al 45% pasa a 900. Si 300 de esos euros ya van a un préstamo en otro país, tu capacidad en Portugal no es la que te dijo el simulador.

La excepción del 10% no es un plan

Los bancos todavía pueden aprobar expedientes por encima del 45%, pero dentro de una cuota que ha bajado del 15% al 10% de todo lo que prestan en un semestre. Esa cuota es finita, disputada e invisible para ti. Contar con ser la excepción es como se rompen las compras entre el CPCV y la escritura, y para entonces la señal ya está entregada.

Por qué ocurre ahora

Los hogares portugueses nunca han debido tanto al banco por la vivienda. Los datos del Banco de Portugal de julio sitúan el saldo del crédito para vivienda en 118.000 millones de euros, el máximo histórico, con un aumento mensual de 1.200 millones: la mayor subida en un solo mes desde diciembre de 2009. El endurecimiento responde a eso, no a ti.

Si todavía no eres residente

Se suman dos cosas. El LTV del 90% se aplica a vivienda propia y permanente; comprar como no residente es «otra finalidad», así que la recomendación te limita al 80%, y en la práctica la mayoría de los bancos ya pedía más que eso a los no residentes. Nuestra nota sobre la entrada que de verdad necesita un no residente tiene las cifras de trabajo.

La segunda es la documentación. Los ingresos netos han de acreditarse en un formato que acepte un banco portugués, lo que para salarios extranjeros suele significar contratos traducidos, varios meses de extractos y una declaración de impuestos, no una captura de la nómina.

Qué hacer antes de solicitar

• Cancela créditos al consumo pequeños en el extranjero si puedes. Quitarte una cuota de 150 euros te devuelve unos 150 euros de capacidad en Portugal, normalmente más que negociar el diferencial.
• Pide al banco el cálculo de la tasa de esfuerzo, no solo el importe aprobado. Quieres ver qué deudas extranjeras contaron y a qué tipo de cambio.
• Rehaz los números antes de firmar nada. Una oferta hecha con una simulación de junio y una hipoteca aprobada en septiembre son dos presupuestos distintos.
• Revisa los tramos de edad. Si cumples 36 antes de firmar, el plazo máximo baja cinco años y la cuota sube en consecuencia.

Nada de esto hace la compra más difícil de lo que es para quien ya vive aquí; hace que la aritmética sea honesta antes. La versión cara de esta lección es descubrir la diferencia después de pagar la señal.