Crédit immobilier portugais : ce qui a changé le 1er août 2026

Un accord de principe n'est pas une promesse. C'est une photographie de ce que la banque acceptait de prêter selon les règles en vigueur le jour où elle a fait les calculs — et le 1er août 2026, ces règles ont changé. Si votre dossier a été monté en juin ou juillet et que vous ne visitez que maintenant, le montant inscrit en haut de cette lettre n'existe peut-être plus.

Ce que le taux d'effort compte vraiment

C'est là que se trompent ceux qui arrivent de l'étranger. Le taux d'effort n'est pas « la mensualité du logement divisée par le salaire ». C'est l'ensemble des mensualités de crédit que vous devez, où que ce soit, divisé par votre revenu net mensuel : le nouveau prêt plus tout crédit existant assorti d'un plan de remboursement.

Un crédit auto laissé en cours dans votre pays, un prêt étudiant, l'emprunt de l'appartement que vous n'avez pas vendu : tout compte. Avec l'ancien plafond de 50 %, un foyer à 2 000 € nets pouvait porter environ 1 000 € de mensualités. À 45 %, cela devient 900 €. Si 300 € partent déjà vers un prêt à l'étranger, votre capacité au Portugal n'est pas celle qu'annonçait le simulateur.

L'exception de 10 % n'est pas un plan

Les banques peuvent encore approuver des dossiers au-delà de 45 %, mais dans un quota réduit de 15 % à 10 % de tout ce qu'elles prêtent sur un semestre. Ce quota est limité, disputé et invisible pour vous. Miser sur le statut d'exception, c'est ainsi que les achats s'effondrent entre le CPCV et l'acte — et à ce moment-là l'acompte est déjà versé.

Pourquoi maintenant

Les ménages portugais n'ont jamais autant dû aux banques pour se loger. Les données de la Banque du Portugal pour juillet portent l'encours des crédits au logement à 118 milliards d'euros, un record absolu, avec une hausse mensuelle de 1,2 milliard — la plus forte sur un mois depuis décembre 2009. Le resserrement répond à cela, pas à vous.

Si vous n'êtes pas encore résident

Deux effets s'additionnent. Le LTV de 90 % vise la résidence principale ; acheter en non-résident relève d'une « autre finalité », la recommandation vous plafonne donc à 80 % — et en pratique la plupart des banques demandaient déjà davantage aux non-résidents. Notre note sur l'apport réellement exigé des non-résidents donne les chiffres de travail.

Le second point, c'est la documentation. Le revenu net doit être prouvé dans une forme qu'une banque portugaise accepte, ce qui, pour un salaire étranger, signifie généralement contrats traduits, plusieurs mois de relevés et une déclaration fiscale — pas une capture d'écran de bulletin de paie.

À faire avant de déposer le dossier

• Soldez les petits crédits à la consommation à l'étranger si vous le pouvez. Supprimer une mensualité de 150 € vous rend environ 150 € de capacité au Portugal — souvent davantage que de négocier le taux.
• Demandez à la banque le calcul du taux d'effort, pas seulement le montant accordé. Vous voulez voir quelles dettes étrangères ont été comptées, et à quel taux de change.
• Refaites les calculs avant de signer quoi que ce soit. Une offre fondée sur une simulation de juin et un crédit accordé en septembre sont deux budgets différents.
• Vérifiez les tranches d'âge. Si vous atteignez 36 ans avant la signature, la durée maximale baisse de cinq ans — et la mensualité monte d'autant.

Rien de tout cela ne rend l'achat plus difficile qu'il ne l'est pour les résidents ; cela rend l'arithmétique honnête plus tôt. La version coûteuse de cette leçon, c'est de découvrir l'écart après avoir versé le sinal.