Rentabilidade & ROI

Rentabilidade bruta vs líquida: o que a calculadora mostra

Dois números decidem um investimento para arrendar, e a calculadora mostra os dois.

• Rentabilidade bruta = renda anual ÷ preço de compra. É o número que anúncios e agentes indicam e ignora todos os custos.
• Rentabilidade líquida = (renda anual − custos correntes) ÷ (preço de compra + custos de aquisição). É esta que deve usar para avaliar um negócio, porque conta o que realmente investe e o que realmente fica.

A calculadora mostra também o rendimento líquido anual, o total investido e o prazo de retorno: total investido a dividir pelo rendimento líquido, em anos, antes de qualquer valorização do imóvel. Tudo é antes de IRS e sem crédito habitação. Os impostos estão explicados abaixo; para o financiamento use a nossa calculadora de crédito habitação.

Custos de aquisição: ajuste o cursor ao seu caso

O cursor dos custos de aquisição começa em 8% do preço. O valor real depende sobretudo do IMT. Num apartamento de 250 000 € comprado para investimento, um residente fiscal paga cerca de 12 100 € de IMT, Imposto do Selo, notário e advogado (4,8%), enquanto um não residente paga cerca de 22 950 € (9,2%) por causa do IMT fixo de 7,5%. A nossa calculadora de custos de compra dá o número exato a introduzir.

O que entra nos custos correntes

Os custos correntes são indicados em percentagem da renda, 25% por defeito. É um valor de planeamento, não uma regra legal. Deve cobrir:

• IMI: 0,3–0,45% por ano do valor patrimonial tributário (VPT), com a taxa fixada por cada município. Com o nosso modelo (VPT a 80% do preço, 0,35%), um apartamento de 250 000 € paga cerca de 700 € por ano, perto de 5% de uma renda de 1 100 € por mês.
• Condomínio: as despesas comuns do prédio, que variam muito de prédio para prédio.
• Seguros: multirriscos do imóvel e, se quiser, seguro de renda.
• Manutenção e reparações: eletrodomésticos, pintura entre inquilinos, imprevistos.
• Gestão: se uma agência encontra inquilinos e gere o imóvel por si.
• Vacância e rendas em falta: semanas entre inquilinos e o risco de um inquilino deixar de pagar.

Se gerir o apartamento pessoalmente num prédio bem gerido, 15–20% pode ser realista; um prédio antigo ou um proprietário à distância apontam para mais.

Como são tributadas as rendas

As rendas de habitação são tributadas em IRS à taxa autónoma de 25% (artigo 72.º do CIRS). Contratos longos reduzem-na: menos 10 pontos para contratos de 5 a 10 anos (mais 2 pontos por cada renovação, até mais 10), menos 15 pontos de 10 a 20 anos e menos 20 pontos a partir de 20 anos. Além disso, as rendas recebidas de 2026 até ao fim de 2029 em contratos de arrendamento habitacional com renda mensal moderada (até 2,5 vezes o salário mínimo, ou seja 2 300 € em 2026) são tributadas a 10%, salvo se se aplicar uma taxa mais favorável (Decreto-Lei 97/2026). Pode também optar pelo englobamento com os restantes rendimentos, às taxas progressivas normais.

O imposto incide sobre a renda menos as despesas dedutíveis. A lei admite todos os gastos efetivamente pagos para obter ou garantir a renda, incluindo seguros de renda e encargos de condomínio. Exclui gastos financeiros (os juros do crédito não são dedutíveis), depreciações, mobiliário e eletrodomésticos, e o adicional ao IMI (AIMI).

Alojamento local vs arrendamento de longa duração

O arrendamento de curta duração com licença de Alojamento Local é outro negócio. Precisa de registo próprio, e os rendimentos são de categoria B, tributados no regime simplificado, em que se aplica um coeficiente à faturação. Nas áreas de contenção esse coeficiente é 0,50. As rendas brutas podem ser mais altas, mas também são a limpeza, as comissões das plataformas, o mobiliário, os consumos e as noites vazias. Se simular um AL nesta calculadora, ponha os custos correntes bem acima dos de um arrendamento longo.

Exemplo: apartamento de 250 000 € arrendado a 1 100 € por mês

Agora os impostos. A título de exemplo, se 2 000 € dos seus custos forem dedutíveis, o valor tributável é 11 200 €. À taxa de 10% para rendas moderadas, o imposto é 1 120 €, ficando 8 780 € por ano, uma rentabilidade depois de impostos de cerca de 3,25%. À taxa normal de 25%, o imposto seria 2 800 € e a rentabilidade depois de impostos cerca de 2,6%. A diferença de 1,6 pontos entre bruta e líquida, antes de impostos, é a razão para olhar para lá do número do anúncio. Os valores de renda por cidade estão no nosso resumo de preços de casas e rendas.