Hypotheken in Portugal seit 1. August: gilt Ihre Zusage noch?

Eine Finanzierungszusage ist kein Versprechen. Sie ist eine Momentaufnahme dessen, was die Bank nach den Regeln des Tages zu leihen bereit war, an dem sie gerechnet hat — und am 1. August 2026 haben sich diese Regeln geändert. Wurde Ihre Akte im Juni oder Juli zusammengestellt und schauen Sie sich erst jetzt Wohnungen an, gibt es die Zahl oben auf dem Schreiben womöglich nicht mehr.

Was die Belastungsquote tatsächlich zählt

Genau hier verrechnen sich Zuziehende. Die Belastungsquote ist nicht «die Hausrate geteilt durch das Gehalt». Sie ist jede Kreditrate, die Sie irgendwo schulden, geteilt durch Ihr monatliches Nettoeinkommen — die neue Hypothek plus jeder bestehende Kredit mit Tilgungsplan.

Ein Autokredit, der in der alten Heimat weiterläuft, ein Studienkredit, die Hypothek auf der nicht verkauften Wohnung: alles zählt. Unter der alten Grenze von 50 % trug ein Haushalt mit 2.000 Euro netto rund 1.000 Euro Raten. Bei 45 % sind es 900 Euro. Gehen davon bereits 300 Euro an einen Kredit im Ausland, ist Ihre portugiesische Kapazität nicht die, die der Rechner ausgewiesen hat.

Die 10-Prozent-Ausnahme ist kein Plan

Banken dürfen Akten oberhalb von 45 % weiterhin genehmigen, aber nur innerhalb einer Quote, die von 15 % auf 10 % des Halbjahresvolumens gesunken ist. Diese Quote ist endlich, umkämpft und für Sie unsichtbar. Sich selbst als Ausnahme einzuplanen, ist der Weg, auf dem Käufe zwischen CPCV und Notartermin platzen — und dann ist die Anzahlung längst überwiesen.

Warum gerade jetzt

Portugiesische Haushalte schuldeten den Banken für Wohnraum noch nie so viel. Zahlen der Banco de Portugal für Juli beziffern den Bestand an Wohnungsbaukrediten auf 118 Milliarden Euro, den höchsten je gemessenen Wert, bei einem Monatszuwachs von 1,2 Milliarden — dem stärksten Einzelmonat seit Dezember 2009. Die Straffung ist die Antwort darauf, nicht auf Sie.

Wenn Sie noch nicht ansässig sind

Zwei Effekte addieren sich. Die 90 % gelten für die selbstgenutzte Hauptwohnung; ein Kauf als Nichtansässiger ist «ein anderer Zweck», die Empfehlung deckelt Sie also bei 80 % — und in der Praxis verlangten die meisten Banken von Nichtansässigen ohnehin mehr. Unsere Notiz zu dem Eigenkapital, das Nichtansässige wirklich brauchen enthält die Arbeitszahlen.

Der zweite Punkt ist die Dokumentation. Das Nettoeinkommen muss in einer Form belegbar sein, die eine portugiesische Bank akzeptiert; bei ausländischen Gehältern heißt das meist übersetzte Verträge, mehrere Monate Kontoauszüge und eine Steuererklärung — kein Screenshot der Gehaltsabrechnung.

Was vor dem Antrag zu tun ist

• Kleine Konsumkredite im Ausland ablösen, wenn möglich. Eine Rate von 150 Euro loszuwerden gibt Ihnen rund 150 Euro portugiesische Kapazität zurück — meist mehr als das Feilschen um den Zinsaufschlag.
• Lassen Sie sich die Berechnung der Belastungsquote geben, nicht nur den bewilligten Betrag. Sie wollen sehen, welche Auslandsschulden gezählt wurden und zu welchem Wechselkurs.
• Rechnen Sie neu, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Ein Angebot auf Basis einer Juni-Simulation und ein im September bewilligter Kredit sind zwei verschiedene Budgets.
• Prüfen Sie die Altersstufen. Werden Sie vor der Unterschrift 36, sinkt die Höchstlaufzeit um fünf Jahre — und die Rate steigt entsprechend.

Nichts davon macht den Kauf schwerer, als er für Einheimische ist; es macht die Rechnung nur früher ehrlich. Die teure Variante dieser Lektion ist, die Lücke erst nach gezahltem Sinal zu entdecken.