Calculadora de crédito habitação

O que a calculadora faz

A calculadora usa a amortização padrão, a mesma matemática dos bancos: uma prestação mensal constante que paga juros e capital ao longo do prazo escolhido. O empréstimo é o preço menos a sua entrada. Mostra a prestação mensal, o rácio de financiamento (LTV), os juros totais e o total pago. Mostra ainda o rendimento líquido do agregado com que a prestação representaria cerca de 35% do rendimento. Esses 35% são a nossa referência de conforto, não o limite do banco (ver abaixo). A calculadora assume uma única taxa durante todo o prazo e não inclui seguros, comissões nem Imposto do Selo, por isso o resultado é o núcleo do custo mensal, não o total.

As regras do Banco de Portugal que os bancos aplicam

Todos os bancos em Portugal seguem uma recomendação macroprudencial do Banco de Portugal. A nova versão (Recomendação n.º 1/2026) aplica-se aos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026:

• Rácio de financiamento (LTV): até 90% para habitação própria e permanente e até 80% para outras finalidades, como segunda habitação ou arrendamento. O valor de referência é o menor entre o preço e a avaliação do banco.
• Taxa de esforço (DSTI): o conjunto das prestações de todos os créditos não deve ultrapassar 45% do rendimento líquido mensal, e a nova prestação é testada com uma taxa de juro mais alta. Cada banco pode ultrapassar o limite em até 10% do crédito concedido por semestre.
• Prazo máximo: 40 anos para quem tem até 35 anos e 35 anos para quem é mais velho. Com dois mutuários, conta a idade do mais velho. O cursor da calculadora vai até 40 anos: se tem mais de 35, fique pelos 35.

São limites máximos. Cada banco aplica ainda os seus critérios, e muitos exigem que o crédito termine até aos 75–80 anos.

Crédito habitação para não residentes

Os bancos portugueses emprestam a não residentes, mas normalmente menos. Na prática, a um não residente costuma ser oferecido 60–70% do valor, o que exige uma entrada de 30–40%, e é por isso que a calculadora começa nos 30%. É prática de mercado, não uma regra legal: um não residente que não compra habitação própria e permanente já está sujeito ao limite de 80%, e cada banco define o seu limite mais baixo. Rendimentos fáceis de verificar, como salários da UE, Reino Unido, EUA ou Suíça, facilitam a aprovação. Precisa de NIF antes de pedir o crédito. O nosso guia de crédito habitação para estrangeiros explica o resto.

Euribor, spread, taxa fixa e mista

A taxa variável é a Euribor (normalmente a 3, 6 ou 12 meses) mais o spread do banco, revista periodicamente. A taxa fixa mantém-se durante todo o prazo. A taxa mista é fixa nos primeiros anos e depois passa a variável. A calculadora usa uma só taxa, 3,6% por defeito, como exemplo: introduza a taxa da sua proposta e experimente um ou dois pontos acima para ver quanto está exposto a uma subida.

TAN vs TAEG: compare o custo total

A TAN é a taxa de juro nominal. A TAEG é o custo total do crédito expresso em percentagem anual, incluindo comissões, impostos e seguros obrigatórios, tal como definida no Decreto-Lei 74-A/2017. Compare propostas pela TAEG, com a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) que todos os bancos têm de entregar. Depois de receber a proposta vinculativa, o banco tem de a manter pelo menos 30 dias, e não a pode aceitar nos primeiros sete, um período de reflexão previsto na lei.

Seguros e comissões

Os bancos exigem normalmente seguro de vida e seguro multirriscos da casa. Não é obrigado a contratá-los no banco: por lei, o banco tem de aceitar a apólice de outra seguradora se a cobertura for equivalente, e muitas vezes fica mais barato. Somam-se custos únicos: avaliação, comissão de abertura (muitas vezes 0,5–1% do empréstimo), Imposto do Selo de 0,6% sobre o montante do empréstimo e escritura de hipoteca. A nossa calculadora de custos de compra soma-os todos. Se amortizar antecipadamente, a comissão tem um teto legal de 0,5% do capital reembolsado em taxa variável e 2% em taxa fixa.

Documentos que os bancos costumam pedir

• passaporte ou cartão de cidadão e o NIF português;
• comprovativos de rendimentos: recibos de vencimento recentes ou contas, e a última declaração de impostos;
• extratos bancários dos últimos meses e informação sobre outros créditos;
• do imóvel: o contrato-promessa (CPCV), se já assinado, a caderneta predial e a certidão do registo predial.

Exemplo: 300 000 € com 30% de entrada

Preço 300 000 €, entrada de 30% (90 000 €), empréstimo de 210 000 € (LTV 70%), 3,6% a 30 anos:

No cenário base paga 343 712 € no total, e a calculadora sugere um rendimento líquido do agregado de cerca de 2 728 € por mês para manter a prestação perto de 35% do rendimento. Alargar o prazo para 35 anos poupa 75 € por mês, mas custa quase 26 000 € a mais em juros. Lembre-se de que os 90 000 € de entrada não são todo o dinheiro necessário: para um não residente, os custos de compra e bancários somam cerca de 30 585 € a mais.