Banco avaliou a casa abaixo do preço? Quanto lhe custa

A proposta foi aceite, o CPCV está assinado, e chega o relatório de avaliação do banco: o apartamento que combinou comprar por 300 000 € vale 280 000 € aos olhos do banco. A casa não tem nenhum problema. Mas o seu crédito acabou de encolher, e a diferença tem de sair do seu bolso.

Porque é a avaliação, e não o preço, que define o crédito

A recomendação macroprudencial do Banco de Portugal limita o rácio entre crédito e valor do imóvel a 90% para habitação própria permanente e 80% para outras finalidades, o que inclui comprar como não residente. O valor usado é o menor entre o preço de compra e a avaliação do banco. Se a avaliação fica abaixo do preço, o banco empresta uma percentagem do valor mais baixo, e cada euro dessa diferença é dinheiro que precisa de ter para além da entrada que planeou.

Porque acontece mais vezes agora

As avaliações acompanham o mercado, mas com atraso. O inquérito do INE à avaliação bancária fixou a mediana em 2 278 € por metro quadrado em setembro de 2026, mais 14,2% do que um ano antes. Os preços pedidos nas zonas mais procuradas andam muitas vezes à frente disso, sobretudo em apartamentos renovados vendidos com um prémio por acabamentos que o avaliador só conta em parte. Por isso, uma diferença entre preço e avaliação não significa que o imóvel tenha um problema. Significa que o preço inclui mais do que o banco está disposto a financiar.

Quatro formas de reagir

• Renegociar com o relatório na mão. A avaliação é um valor independente, não uma opinião sua. O vendedor não é obrigado a aceitá-la, mas um comprador cujo crédito depende dela tem uma razão concreta para pedir um preço mais baixo.
• Pedir a outro banco. Cada banco manda fazer a sua própria avaliação e a comissão é normalmente paga pelo cliente, por isso uma segunda opinião custa dinheiro e tempo. Compensa quando a diferença é grande.
• Cobrir a diferença com dinheiro próprio. Só se ainda ficar com uma reserva depois dos impostos e das primeiras prestações. Esvaziar as poupanças para fechar o negócio é a forma de transformar uma boa compra numa compra stressante.
• Verificar a cláusula de financiamento no CPCV. Se o contrato-promessa condiciona a compra à obtenção do crédito, um empréstimo recusado ou reduzido pode ser uma saída sem perder o sinal. Sem essa cláusula, o sinal pago na assinatura fica em risco.

Antes da próxima proposta

Sempre que o calendário o permita, peça a avaliação do banco antes de assinar o CPCV, ou pelo menos combine um prazo suficiente para o relatório chegar. Planeie os seus capitais próprios como se a avaliação ficasse abaixo do preço, para que um relatório baixo seja um incómodo e não uma crise.

Para não residentes as contas são ainda mais apertadas: veja a entrada de 30 a 40% que ninguém planeia. O que mudou para todos a 1 de agosto está em as regras do crédito de 1 de agosto, e o processo completo em crédito habitação para estrangeiros em Portugal.

A Re-locant.com é um guia gratuito e independente. Não somos banco nem intermediário de crédito: confirme as suas contas com o banco antes de se comprometer.