Bank bewertet unter Kaufpreis? Was Sie das kostet

Das Angebot ist angenommen, der CPCV unterschrieben, und dann kommt das Bewertungsgutachten der Bank: Die Wohnung, die Sie für 300 000 € kaufen wollten, ist in den Augen der Bank 280 000 € wert. Mit dem Haus ist nichts falsch. Aber Ihr Kredit ist gerade geschrumpft, und die Differenz muss aus Ihrer eigenen Tasche kommen.

Warum die Bewertung und nicht der Preis den Kredit bestimmt

Die makroprudenzielle Empfehlung des Banco de Portugal begrenzt das Verhältnis von Kredit zu Immobilienwert auf 90 % für den eigenen Hauptwohnsitz und 80 % für jeden anderen Zweck, wozu auch der Kauf als Nichtansässiger zählt. Maßgeblich ist der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Bankbewertung. Liegt die Bewertung unter dem Preis, leiht die Bank einen Prozentsatz des niedrigeren Betrags, und jeder Euro der Lücke ist Geld, das Sie zusätzlich zur geplanten Anzahlung brauchen.

Warum es jetzt häufiger passiert

Bewertungen folgen dem Markt, aber mit Verzögerung. Die Erhebung des INE zur Bankbewertung ergab einen Median von 2 278 € pro Quadratmeter im September 2026, 14,2 % mehr als ein Jahr zuvor. Angebotspreise in den gefragtesten Gegenden laufen dem oft voraus, besonders bei renovierten Wohnungen, die mit einem Aufschlag für Ausstattung verkauft werden, die ein Gutachter nur teilweise anrechnet. Eine Lücke zwischen Preis und Bewertung heißt also nicht, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmt. Sie heißt, dass der Preis mehr enthält, als die Bank finanzieren will.

Vier Wege zu reagieren

• Mit dem Gutachten nachverhandeln. Die Bewertung ist eine unabhängige Zahl, nicht Ihre Meinung. Der Verkäufer muss sie nicht akzeptieren, aber ein Käufer, dessen Finanzierung davon abhängt, hat einen konkreten Grund, einen niedrigeren Preis zu verlangen.
• Eine andere Bank fragen. Jede Bank gibt ihre eigene Bewertung in Auftrag, und die Gebühr zahlt in der Regel der Kunde: Eine zweite Meinung kostet also Geld und Zeit. Sie lohnt sich, wenn die Lücke groß ist.
• Die Lücke mit eigenem Geld schließen. Nur wenn nach Steuern und den ersten Raten noch eine Reserve bleibt. Die Ersparnisse zu leeren, um den Kauf abzuschließen, macht aus einem guten Kauf einen belastenden.
• Die Finanzierungsklausel im CPCV prüfen. Macht der Vorvertrag den Kauf von der Kreditzusage abhängig, kann ein abgelehnter oder gekürzter Kredit ein Ausweg sein, ohne die Anzahlung zu verlieren. Ohne diese Klausel steht die bei Unterschrift gezahlte Anzahlung auf dem Spiel.

Vor Ihrem nächsten Angebot

Wann immer der Zeitplan es erlaubt, holen Sie die Bankbewertung vor der Unterschrift des CPCV ein, oder vereinbaren Sie zumindest eine Frist, die für das Gutachten reicht. Planen Sie Ihr Eigenkapital so, als läge die Bewertung unter dem Preis, damit ein niedriges Gutachten ein Ärgernis ist und keine Krise.

Für Nichtansässige sind die Zahlen noch enger: siehe die 30 bis 40 % Anzahlung, die keiner plant. Was sich für alle am 1. August geändert hat, steht in den Kreditregeln vom 1. August, und der ganze Ablauf in Hypotheken für Ausländer in Portugal.

Re-locant.com ist ein kostenloser, unabhängiger Leitfaden. Wir sind weder Bank noch Kreditvermittler: Prüfen Sie Ihre Zahlen mit der Bank, bevor Sie sich festlegen.