¿El banco tasó la casa por debajo del precio? Lo que cuesta

La oferta está aceptada, el CPCV firmado, y llega el informe de tasación del banco: el piso que acordaste comprar por 300 000 € vale 280 000 € a ojos del banco. A la casa no le pasa nada. Pero tu hipoteca acaba de encoger, y la diferencia tiene que salir de tu bolsillo.

Por qué la tasación, y no el precio, fija tu préstamo

La recomendación macroprudencial del Banco de Portugal limita la relación entre préstamo y valor de la vivienda al 90% para vivienda habitual propia y al 80% para cualquier otra finalidad, lo que incluye comprar como no residente. El valor que se usa es el menor entre el precio de compra y la tasación del banco. Si la tasación queda por debajo del precio, el banco presta un porcentaje de la cifra más baja, y cada euro de esa diferencia es dinero que necesitas además de la entrada que habías previsto.

Por qué pasa más a menudo ahora

Las tasaciones siguen al mercado, pero con retraso. La encuesta del INE sobre tasación bancaria situó la mediana en 2 278 € por metro cuadrado en septiembre de 2026, un 14,2% más que un año antes. Los precios de oferta en las zonas más buscadas suelen ir por delante, sobre todo en pisos reformados que se venden con una prima por acabados que el tasador solo cuenta en parte. Así que una diferencia entre precio y tasación no significa que la vivienda tenga un problema. Significa que el precio incluye más de lo que el banco está dispuesto a financiar.

Cuatro formas de reaccionar

• Renegociar con el informe en la mano. La tasación es una cifra independiente, no tu opinión. El vendedor no está obligado a aceptarla, pero un comprador cuya financiación depende de ella tiene un motivo concreto para pedir un precio más bajo.
• Preguntar a otro banco. Cada banco encarga su propia tasación y la comisión la suele pagar el cliente, así que una segunda opinión cuesta dinero y tiempo. Compensa cuando la diferencia es grande.
• Cubrir la diferencia con dinero propio. Solo si aún te queda una reserva después de los impuestos y las primeras cuotas. Vaciar los ahorros para cerrar la operación es la forma de convertir una buena compra en una compra angustiosa.
• Revisar la cláusula de financiación del CPCV. Si el contrato de promesa condiciona la compra a obtener el préstamo, una hipoteca denegada o reducida puede ser una salida sin perder la señal. Sin esa cláusula, la señal pagada en la firma queda en riesgo.

Antes de tu próxima oferta

Siempre que los plazos lo permitan, consigue la tasación del banco antes de firmar el CPCV, o al menos acuerda un plazo suficiente para que llegue el informe. Planifica tu dinero propio como si la tasación fuera a quedar por debajo del precio, para que un informe bajo sea una molestia y no una crisis.

Para no residentes las cuentas son aún más justas: mira la entrada del 30 al 40% que nadie prevé. Lo que cambió para todos el 1 de agosto está en las reglas hipotecarias del 1 de agosto, y el proceso completo en hipotecas para extranjeros en Portugal.

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