Banque : bien évalué sous le prix ? Ce que cela vous coûte

L'offre est acceptée, le CPCV est signé, puis arrive le rapport d'évaluation de la banque : l'appartement que vous avez convenu d'acheter 300 000 € en vaut 280 000 € aux yeux de la banque. Le logement n'a aucun défaut. Mais votre prêt vient de rétrécir, et la différence doit sortir de votre poche.

Pourquoi c'est l'évaluation, et non le prix, qui fixe votre prêt

La recommandation macroprudentielle du Banco de Portugal plafonne le rapport entre prêt et valeur du bien à 90 % pour la résidence principale et à 80 % pour toute autre finalité, ce qui inclut l'achat en tant que non-résident. La valeur retenue est la plus basse entre le prix d'achat et l'évaluation de la banque. Si l'évaluation est inférieure au prix, la banque prête un pourcentage du chiffre le plus bas, et chaque euro d'écart est de l'argent qu'il vous faut en plus de l'apport prévu.

Pourquoi cela arrive plus souvent aujourd'hui

Les évaluations suivent le marché, mais avec retard. L'enquête de l'INE sur l'évaluation bancaire a fixé la médiane à 2 278 € le mètre carré en septembre 2026, soit 14,2 % de plus qu'un an auparavant. Les prix demandés dans les zones les plus recherchées vont souvent plus vite, surtout pour les appartements rénovés vendus avec une prime pour des finitions que l'évaluateur ne compte qu'en partie. Un écart entre prix et évaluation ne signifie donc pas que le bien a un problème. Il signifie que le prix comprend plus que ce que la banque accepte de financer.

Quatre façons de réagir

• Renégocier, rapport en main. L'évaluation est un chiffre indépendant, pas votre avis. Le vendeur n'est pas obligé de l'accepter, mais un acheteur dont le financement en dépend a une raison concrète de demander un prix plus bas.
• Interroger une autre banque. Chaque banque commande sa propre évaluation et les frais sont en général payés par le client : un deuxième avis coûte donc de l'argent et du temps. Cela vaut la peine quand l'écart est important.
• Combler l'écart avec vos fonds propres. Seulement s'il vous reste une réserve après les impôts et les premières mensualités. Vider votre épargne pour conclure, c'est transformer un bon achat en achat stressant.
• Vérifier la clause de financement du CPCV. Si le contrat de promesse subordonne l'achat à l'obtention du prêt, un crédit refusé ou réduit peut être une porte de sortie sans perdre l'acompte. Sans cette clause, l'acompte versé à la signature est en jeu.

Avant votre prochaine offre

Dès que le calendrier le permet, obtenez l'évaluation de la banque avant de signer le CPCV, ou au moins convenez d'un délai suffisant pour recevoir le rapport. Prévoyez votre apport comme si l'évaluation devait être inférieure au prix, pour qu'un rapport bas soit un contretemps et non une crise.

Pour les non-résidents, les calculs sont encore plus serrés : voyez l'apport de 30 à 40 % que personne ne prévoit. Ce qui a changé pour tous le 1er août se trouve dans les règles du crédit du 1er août, et le parcours complet dans le crédit immobilier pour étrangers au Portugal.

Re-locant.com est un guide gratuit et indépendant. Nous ne sommes ni une banque ni un intermédiaire de crédit : vérifiez vos chiffres avec la banque avant de vous engager.