Quais são os meus direitos como inquilino em Portugal — e como reaver a caução?

O arrendamento em Portugal é regulado pelo NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano — Lei 6/2006, reforçada pelas Leis 12/2019 e 13/2019). Dá ao inquilino direitos reais e exigíveis, incluindo reaver a caução. Eis o que realmente se aplica em 2026.

Reaver a caução

No fim do contrato, o senhorio só pode deduzir da caução valores documentados e justificados:

• Rendas ou encargos contratuais em atraso.
• Despesas (água, luz, gás) que fossem da sua responsabilidade e não tenham sido pagas.
• Danos além do desgaste normal — e apenas com auto de vistoria de saída, fotografias datadas e faturas reais de reparação.

O desgaste normal (tinta desbotada, pequenas marcas, equipamentos usados) não é dedutível. Proteja-se: tire fotografias datadas na entrada e na saída, guarde o inventário e garanta que as condições de devolução da caução constam do contrato escrito.

O que o senhorio não pode fazer

Isto é ilegal ao abrigo do NRAU, diga o que disser o contrato:

• Mudar a fechadura, cortar a água ou a luz, ou retirar os seus bens. O despejo só pode ocorrer por via judicial ou pelo procedimento especial do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA).
• Aumentar a renda acima do coeficiente legal anual (2,24% em 2026) num contrato em vigor.
• Reter a caução sem deduções documentadas e justificadas.
• Recusar assinar o seu atestado / declaração de morada quando reside efetivamente ali — um problema frequente que trava o NIF, a residência e a escola. Se recusar, a junta de freguesia pode muitas vezes atestar a morada com duas testemunhas.

Se houver conflito

Se o senhorio retiver a caução injustamente, ou as deduções parecerem inventadas:

• Envie uma interpelação escrita por carta registada, citando o contrato e as condições de devolução.
• Para pedidos de caução e valores até €15.000, os Julgados de Paz são baratos, rápidos e não exigem advogado; acima disso, os Tribunais Judiciais.
• A DECO (associação de consumidores) e os balcões locais de apoio ao imigrante podem ajudar a redigir o pedido.

O que mudou em setembro de 2026

• Contratos caducados nos registos das Finanças. A AT pediu a 33.381 senhorios com contratos não renováveis que terminaram antes de 1 de abril de 2026, mas continuam registados como ativos, que comuniquem a alteração ou a cessação no Portal das Finanças até 30 de setembro. Se é inquilino, confirme que o seu contrato aparece corretamente — o apoio à renda descrito abaixo depende disso.
• Apoio extraordinário à renda. Pago automaticamente pela Segurança Social, sem pedido, a residentes fiscais com contrato registado nas Finanças e celebrado até 15 de março de 2023, cuja renda represente pelo menos 35% do rendimento do agregado e com rendimento anual até 38.632 €. Cobre a parte da renda acima desse limite de 35%, até 200 € por mês.
• Se o senhorio vender. O inquilino com contrato há mais de dois anos tem direito de preferência: depois da comunicação do proprietário, tem 30 dias para decidir se compra nas mesmas condições acordadas com o outro comprador.