Quels sont mes droits en tant que locataire au Portugal — et comment je récupère ma caução (dépôt de garantie) ?

La location au Portugal est régie par le NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano — Loi 6/2006, renforcée par les Lois 12/2019 et 13/2019). Elle te donne de vrais droits exécutoires, notamment de récupérer ta caução (dépôt de garantie). Voici ce qui s'applique réellement en 2026.

Récupérer ta caução

À la fin du contrat, le propriétaire ne peut déduire que des montants documentés, justifiés de ton dépôt :

• Loyer impayé ou frais contractuels.
• Factures impayées dont tu étais responsable (eau, électricité, gaz).
• Dégâts au-delà de l'usure normale — et uniquement avec un rapport d'inspection à la sortie, des photos datées et de vrais devis de réparation.

L'usure normale (peinture fanée, marques mineures, appareils usés) n'est pas déductible. Protège-toi : prends des photos datées à l'entrée et à la sortie, conserve tout inventaire, et assure-toi que les conditions de retour du dépôt figurent dans le contrat écrit.

Ce que ton propriétaire ne peut pas faire

Ces actes sont illégaux en vertu du NRAU, quoi qu'en dise le contrat :

• Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, ou enlever tes affaires. L'expulsion ne peut se faire que par voie judiciaire ou via la procédure spéciale du Bureau National des Baux (BNA).
• Augmenter le loyer au-delà du coefficient annuel légal (2,24 % pour 2026) sur un contrat existant.
• Conserver ton dépôt sans déductions documentées et justifiées.
• Refuser de signer ton atestado / declaração de morada quand tu y habites vraiment — un problème courant qui bloque les démarches NIF, résidence et école. S'il refuse, une junta de freguesia peut souvent certifier ton adresse avec deux témoins à la place.

En cas de litige

Si le propriétaire garde ta caução sans raison, ou si les déductions semblent inventées :

• Envoie une demande écrite par lettre recommandée (carta registada) en citant le contrat et les conditions de retour.
• Pour les réclamations de dépôt et d'argent jusqu'à 15 000 €, les Julgados de Paz (Tribunaux de Paix) sont bon marché, rapides et ne nécessitent pas d'avocat ; au-delà, les tribunaux judiciaires ordinaires.
• DECO (l'association de consommateurs) et les bureaux locaux d'aide aux immigrés peuvent t'aider à rédiger ta réclamation.

Ce qui a changé en septembre 2026

• Baux expirés dans les registres des Finanças. L'administration fiscale a demandé à 33 381 bailleurs dont les baux non renouvelables ont pris fin avant le 1er avril 2026, mais figurent toujours comme actifs, de déclarer la modification ou la résiliation sur le Portal das Finanças d'ici le 30 septembre. Si tu es locataire, vérifie que ton bail y figure correctement : l'aide au loyer ci-dessous en dépend.
• Aide extraordinaire au loyer (apoio extraordinário à renda). Versée automatiquement par la Segurança Social, sans demande, aux résidents fiscaux dont le bail est enregistré aux Finanças et signé au plus tard le 15 mars 2023, dont le loyer représente au moins 35 % des revenus du foyer et dont le revenu annuel ne dépasse pas 38 632 €. Elle couvre la part du loyer au-delà de ce seuil de 35 %, jusqu'à 200 € par mois.
• Si ton propriétaire vend. Si ton bail court depuis plus de deux ans, tu as un droit de préférence : après la notification du propriétaire, tu disposes de 30 jours pour décider d'acheter aux mêmes conditions que celles convenues avec l'autre acheteur.