¿Cuáles son mis derechos como inquilino en Portugal — y cómo recupero mi depósito (caução)?

El alquiler en Portugal se rige por la NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano — Ley 6/2006, reforzada por las Leyes 12/2019 y 13/2019). Te da derechos reales y exigibles, incluyendo recuperar tu caução (depósito de seguridad). Aquí está lo que realmente se aplica en 2026.

Recuperar tu caução

Al final del contrato el propietario solo puede descontar de tu depósito cantidades documentadas y justificadas:

• Renta impagada o tasas contractuales.
• Servicios impagados de los que eras responsable (agua, electricidad, gas).
• Daños más allá del desgaste normal — y solo con un informe de inspección al mudarte, fotos con fecha y facturas de reparación reales.

El desgaste normal (pintura descolorida, marcas menores, accesorios desgastados) no es deducible. Protégete: toma fotos con fecha al entrar y al salir, conserva cualquier inventario, y asegúrate de que los términos de devolución del depósito estén en el contrato escrito.

Lo que tu propietario no puede hacer

Esto es ilegal bajo la NRAU, sea lo que sea lo que diga el contrato:

• Cambiar las cerraduras, cortar el agua o la electricidad, o retirar tus pertenencias. El desahucio solo puede ocurrir a través de un tribunal o el procedimiento especial de la Oficina Nacional de Arrendamiento (BNA).
• Subir la renta por encima del coeficiente legal anual (2,24% para 2026) en un contrato existente.
• Quedarse con tu depósito sin deducciones documentadas y justificadas.
• Rehusar firmar tu atestado / declaração de morada cuando genuinamente vives allí — un problema común que bloquea pasos con NIF, residencia y escuela. Si se niegan, una junta de freguesia a menudo puede certificar tu dirección con dos testigos en su lugar.

Si hay una disputa

Si el propietario se queda con tu caução injustamente, o las deducciones parecen inventadas:

• Envía una demanda escrita por correo certificado (carta registada) citando el contrato y los términos de devolución.
• Para reclamaciones de depósito y dinero hasta €15.000, los Julgados de Paz (Juzgados de Paz) son económicos, rápidos y no requieren abogado; por encima, los Juzgados Ordinarios.
• DECO (la asociación de consumidores) y las oficinas locales de apoyo a inmigrantes pueden ayudarte a redactar la reclamación.

Qué cambió en septiembre de 2026

• Contratos vencidos en los registros de Finanças. La autoridad tributaria pidió a 33.381 propietarios con contratos no renovables que terminaron antes del 1 de abril de 2026, pero siguen registrados como activos, que comuniquen el cambio o la finalización en el Portal das Finanças hasta el 30 de septiembre. Si alquilas, comprueba que tu contrato aparece correctamente: la ayuda al alquiler de abajo depende de ello.
• Ayuda extraordinaria al alquiler (apoio extraordinário à renda). La paga automáticamente la Segurança Social, sin solicitud, a residentes fiscales con contrato registrado en Finanças y firmado hasta el 15 de marzo de 2023, cuyo alquiler suponga al menos el 35% de los ingresos del hogar y con ingresos anuales de hasta 38.632 €. Cubre la parte del alquiler que supera ese 35%, hasta 200 € al mes.
• Si el casero vende. El inquilino con contrato de más de dos años tiene derecho de preferencia: tras la comunicación del propietario, dispone de 30 días para decidir si compra en las mismas condiciones pactadas con el otro comprador.