Custo de arrendamento em Portugal

Renda média em Portugal por cidade (2026)

O simulador acima mostra a renda pedida típica de uma casa sem mobília nas sete cidades onde a maioria de quem chega começa a procurar. A nossa calculadora de custo de vida usa exatamente os mesmos valores, por isso as duas ferramentas nunca se contradizem. Leia cada número como o meio do mercado: o simulador mostra também um intervalo de 15% para cada lado, porque o mesmo T2 pode variar centenas de euros entre bairros, andares e estados de conservação.

Rendas mensais, sem mobília; uma casa mobilada soma cerca de 8% no simulador. A última coluna é a mediana da renda por m² dos novos contratos de arrendamento dos 12 meses terminados em junho de 2026, publicada pelo INE.

Renda por tipologia: T0, T1, T2 e T3

A tipologia conta os quartos: T0 é um estúdio, T1 tem um quarto, T2 dois e T3 três. O simulador calcula o T0 em cerca de três quartos do valor de um T1. Ao comparar, lembre-se de duas coisas. As casas pequenas custam mais por metro quadrado: o INE conclui que os T0 e T1 têm a mediana de €/m² mais alta em todos os 24 municípios com mais de 100 mil habitantes. E a tipologia não diz nada sobre a área, por isso um T2 de 60 m² e outro de 95 m² podem estar na mesma rua a preços muito diferentes.

Renda por m²: o que dizem os dados do INE

O INE publica a mediana da renda por metro quadrado dos novos contratos de arrendamento. Nos 12 meses terminados em junho de 2026, a mediana nacional foi de 9,76 €/m², com base em 151.181 novos contratos. Lisboa foi o município mais caro, com 17,43 €/m², à frente de Cascais com 16,83 €/m²; o Porto ficou em 14,48 € e o Funchal em 14,03 €, enquanto Braga (8,68 €), Coimbra (9,44 €) e Aveiro (9,75 €) ficaram perto ou abaixo do valor nacional.

Feitas as contas, uma casa de 85 m² custa cerca de 1.480 € por mês à mediana de Lisboa e 1.230 € à do Porto. É menos do que o simulador, por uma razão clara: o INE conta contratos efetivamente assinados, de todas as áreas e estados, incluindo casas antigas que nunca chegam aos grandes portais, enquanto o simulador reflete o que vai ver anunciado quando começar a procurar.

Exemplo: um T2 no Porto

Escolha Porto e T2, sem mobília. O simulador dá uma estimativa média de 1.480 € por mês, um intervalo típico de 1.260–1.700 € e uma entrada de 2.960–4.440 €: o primeiro mês mais uma ou duas rendas de caução. Indica que os senhorios vão pedir comprovativo de rendimento líquido acima de 4.440 € por mês, três vezes a renda, e mostra que a mesma casa custa cerca de 83% do preço de Lisboa, ou seja, 17% mais barata.

Caução e rendas antecipadas: os limites legais

Desde 1 de janeiro de 2023, o artigo 1076.º do Código Civil limita a caução a duas rendas e a antecipação de rendas a dois meses. Os limites vieram com a Lei n.º 24-D/2022, e o pacote Mais Habitação de 2023 não os alterou. Pedir quatro ou cinco meses «por ser estrangeiro» não tem base legal num arrendamento habitacional. A maioria dos senhorios pede o primeiro mês mais uma ou duas rendas de caução, que é o intervalo que o simulador mostra.

Isto pode mudar. Uma proposta de lei aprovada pelo Governo em julho de 2026 acaba com o limite da caução e permite três meses de rendas antecipadas, e a votação no Parlamento estava marcada para o fim de setembro de 2026. Até uma nova lei ser publicada no Diário da República, valem os limites de dois meses. Como recuperar a caução está no nosso guia sobre direitos do inquilino e a caução, e os pormenores em porque o limite da caução são duas rendas.

Que rendimento pedem os senhorios

Nenhuma lei fixa um rendimento mínimo; é prática dos senhorios. O simulador usa a regra habitual de um rendimento líquido mensal de cerca de três vezes a renda. Conte mostrar recibos de vencimento, contrato de trabalho ou declaração de IRS, ou extratos bancários se o rendimento vier do estrangeiro. A quem chega sem historial em Portugal é muitas vezes pedido um fiador residente em Portugal.

Tipos de contrato e simulador de aumento de rendas

• Contrato com prazo certo: o arrendamento de longa duração habitual. Para habitação permanente o prazo não pode ser inferior a um ano nem superior a 30. Salvo acordo em contrário, renova-se automaticamente por períodos iguais, ou de três anos se o prazo inicial for inferior.
• Contrato para fins especiais transitórios: por motivos profissionais, de estudo ou turísticos. O mínimo de um ano e a renovação automática não se aplicam.

O senhorio tem de comunicar o contrato às Finanças e emitir recibos de renda eletrónicos. Salvo outra regra de atualização no contrato, uma renda em curso pode subir uma vez por ano pelo coeficiente oficial: 1,0224 (+2,24%) em 2026, depois de 1,0216 em 2025 e 1,0694 em 2024. Numa renda de 1.000 € são mais 22,40 € por mês em 2026.

Onde procurar e como evitar burlas

Os arrendamentos de longa duração aparecem nos grandes portais como o Idealista (o botão do simulador abre os anúncios da sua cidade), em sites de classificados, em grupos de Facebook e em agências locais. As burlas seguem um padrão: um dono que está «no estrangeiro», um preço muito abaixo do mercado e um pedido para transferir a caução antes de alguém ver a casa. Nunca pague antes de visitar, ou de alguém de confiança visitar por si; confirme que a agência tem número de licença AMI; e leia o nosso guia sobre burlas no arrendamento.