Welche Rechte habe ich als Mieter in Portugal — und wie bekomme ich meine Kaution (caução) zurück?

Mieten in Portugal regelt das NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano — Gesetz 6/2006, verschärft durch die Gesetze 12/2019 und 13/2019). Es gibt Mietern echte, durchsetzbare Rechte — auch darauf, die caução (Mietkaution) zurückzubekommen. Das gilt 2026 tatsächlich.

Deine caução zurückbekommen

Am Ende des Vertrags darf der Vermieter nur dokumentierte, begründete Beträge von deiner Kaution abziehen:

• Unbezahlte Miete oder vertragliche Gebühren.
• Unbezahlte Nebenkosten, für die du zuständig warst (Wasser, Strom, Gas).
• Schäden über den normalen Verschleiß hinaus — und nur mit einem datierten Auszugsprotokoll, Fotos und echten Reparaturrechnungen.

Normaler Verschleiß (verblasste Farbe, kleinere Kratzer, abgenutzte Einrichtungen) ist nicht abzugsbar. Schütze dich: Mache Fotos mit Datum beim Ein- und Auszug, halte alle Bestandteile fest und stelle sicher, dass die Bedingungen für die Kautionsrückgabe im schriftlichen Vertrag festgehalten sind.

Was dein Vermieter nicht darf

Das ist nach dem NRAU illegal, egal was der Vertrag sagt:

• Die Schlösser wechseln, Wasser oder Strom abstellen oder deine Möbel entfernen. Eine Räumung kann nur durch Gericht oder das spezielle Verfahren des Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) erfolgen.
• Die Miete um mehr als den jährlichen gesetzlichen Koeffizient erhöhen (2,24% für 2026) bei einem bestehenden Vertrag.
• Deine Kaution ohne dokumentierte, begründete Abzüge behalten.
• Sich weigern, dein atestado / declaração de morada zu unterschreiben, wenn du dort tatsächlich wohnst — ein häufiges Problem, das NIF, Residenzstatus und Schulschritte blockiert. Falls sie sich weigern, kann stattdessen oft die junta de freguesia deine Adresse mit zwei Zeugen bestätigen.

Bei einer Meinungsverschiedenheit

Falls der Vermieter deine caução zu Unrecht behält oder die Abzüge erfunden wirken:

• Sende eine schriftliche Mahnung per Einschreiben (carta registada) und beziehe dich auf den Vertrag und die Rückgabebedingungen.
• Bei Ansprüchen bis €15.000 sind die Julgados de Paz (Friedensgerichte) günstig, schnell und benötigen keinen Anwalt; darüber hinaus die ordentlichen Gerichte.
• DECO (der Verbraucherverband) und lokale Immigrantenhilfen können dir helfen, die Beschwerde zu formulieren.

Was sich im September 2026 geändert hat

• Abgelaufene Verträge in den Daten der Finanças. Die Steuerbehörde hat 33.381 Vermieter, deren nicht verlängerbare Mietverträge vor dem 1. April 2026 endeten, aber weiterhin als aktiv geführt werden, aufgefordert, Änderung oder Beendigung bis zum 30. September im Portal das Finanças zu melden. Als Mieter solltest du prüfen, ob dein Vertrag dort korrekt erscheint — der unten beschriebene Mietzuschuss hängt davon ab.
• Außerordentlicher Mietzuschuss (apoio extraordinário à renda). Wird von der Segurança Social automatisch und ohne Antrag gezahlt — an steuerlich Ansässige mit einem bei den Finanças registrierten, bis zum 15. März 2023 geschlossenen Mietvertrag, wenn die Miete mindestens 35 % des Haushaltseinkommens ausmacht und das Jahreseinkommen höchstens 38.632 € beträgt. Er deckt den Teil der Miete oberhalb dieser 35-%-Grenze, bis zu 200 € im Monat.
• Wenn dein Vermieter verkauft. Läuft dein Vertrag seit mehr als zwei Jahren, hast du ein Vorkaufsrecht: Nach der Mitteilung des Eigentümers hast du 30 Tage Zeit, zu entscheiden, ob du zu denselben Bedingungen kaufst, die mit dem anderen Käufer vereinbart wurden.