A surpresa de 37 500 €: o IMT de não residente em 2026
Alguém num grupo de expatriados em Portugal fez as contas a um apartamento de meio milhão de euros como a maioria dos estrangeiros faz: preço de compra, um pouco para o notário, um pouco para o advogado, "digamos 6% e estamos safos". Depois chegou o documento de fecho e só o imposto de transmissão era dezenas de milhares mais do que o esperado. A reação foi a que ouvimos constantemente: "Ninguém me disse que o imposto era diferente para não residentes." Ninguém lhes tinha mentido — tinham simplesmente lido os valores de residente e assumido que se aplicavam a toda a gente.
O que é mesmo o IMT
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões) é o imposto de transmissão de imóveis que o comprador paga antes da escritura. Para residentes a comprar a própria casa é progressivo, e uma primeira habitação abaixo de certo valor pode pagar muito pouco ou nada. É precisamente por isso que tantos estrangeiros o subestimam: os números simpáticos que encontram online são quase sempre os de residente, e o cenário de não residente funciona de outra forma.
Taxa fixa de 7,5% — o valor que as pessoas citam para o cenário de não residente em 2026.
+ ~0,8% de Imposto do Selo sobre o preço.
+ notário, registo e honorários por cima disso.
Orçamente cerca de 9% no total sobre o preço, se for não residente e comprar sem crédito: numa casa de 500 000 € a nossa calculadora dá 43 700 € (IMT de 7,5% = 37 500 € + Imposto do Selo de 0,8% = 4 000 € + cerca de 2 200 € de notário, registo, advogado e representante fiscal). Um residente que compra habitação própria paga menos: cerca de 32 200 € (6,4%) pelo mesmo preço. Confirme o valor atual do IMT para a sua situação exata antes de assinar seja o que for.
A diferença entre "li 6% algures" e a fatura real é o que arruína um orçamento. Numa compra de meio milhão de euros, uma taxa fixa aplicada ao preço inteiro em vez da escala progressiva de um residente é uma diferença de cinco dígitos — suficiente para mudar se pode sequer pagar o imóvel, ou se lhe sobra alguma coisa para as obras que planeava.
Como evitar o choque
- Confirme o seu estatuto fiscal real antes de se apaixonar por um imóvel — residente versus não residente muda o número de forma material.
- Peça uma descriminação de custos por escrito (IMT + Imposto do Selo + notário + registo + advogado) na fase da proposta, não depois de assinado o CPCV.
- Faça a conta você mesmo em vez de confiar num comentário de fórum escrito por alguém numa posição fiscal diferente.
- Lembre-se de que o IMI, o imposto municipal anual sobre imóveis, segue depois todos os anos em que for dono — o imposto de transmissão é único, mas o custo corrente não.
Faça a aritmética antes de fazer uma proposta, não depois de o notário lhe entregar a fatura. A nossa calculadora de custos deixa-o confirmar o total, e os detalhes estão em o IMT para não residentes. Se há crédito à vista, note também a entrada — ver crédito para estrangeiros.
A Re-locant.com é um guia gratuito e independente. Preferimos que orçamente bem a que se surpreenda no notário.
Orientação, não aconselhamento jurídico ou fiscal — verifique o seu caso em fontes oficiais.