Quanto custa realmente comprar imóvel em Portugal?

O que a calculadora soma

O preço do anúncio nunca é o custo real de uma compra. A nossa calculadora parte do preço que indicar e soma todos os custos únicos de uma compra típica de casa em Portugal: IMT, Imposto do Selo, notário e registo predial, advogado e, para não residentes, representante fiscal. Se escolher crédito habitação, soma também a avaliação bancária, a comissão de abertura, o Imposto do Selo sobre o empréstimo e a escritura de hipoteca. O resultado é o dinheiro de que precisa no dia da escritura, mais uma estimativa do IMI anual que pagará depois.

IMT: a maior parcela, e depende de quem compra

É no IMT que está a maior diferença entre compradores. A calculadora faz duas perguntas porque a lei também as faz.

Residentes fiscais pagam taxas progressivas. Há duas tabelas: uma para habitação própria e permanente e outra, um pouco mais alta, para qualquer outra habitação, como segunda casa ou investimento para arrendar. As taxas marginais abaixo aplicam-se só à parte do preço dentro de cada escalão; nos dois escalões de "taxa única" aplica-se uma só taxa a todo o preço.

Não residentes pagam IMT fixo de 7,5% na compra de qualquer imóvel destinado a habitação, sem isenções nem reduções (artigo 17.º, n.º 10 do CIMT, introduzido pelo Decreto-Lei 97/2026). A lei prevê três exceções: ter sido considerado residente fiscal em Portugal, tornar-se residente no prazo de dois anos após a compra, ou arrendar o imóvel para habitação com renda moderada (até 2 300 € por mês em 2026) no prazo de seis meses e durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Nos dois últimos casos paga primeiro os 7,5% e depois pede às Finanças, no prazo de seis meses, a anulação da diferença. A calculadora aplica os 7,5% a todos os não residentes; se uma destas exceções se aplicar ao seu plano, veja o resultado como o valor máximo.

IMT Jovem. Quem tem até 35 anos, não é dependente para efeitos de IRS e não foi proprietário de imóvel habitacional nos três anos anteriores não paga IMT na primeira habitação própria e permanente até 330 539 €; entre 330 539 € e 660 982 € só a parte acima de 330 539 € é tributada a 8%. O mesmo regime isenta também os 0,8% de Imposto do Selo. A calculadora não aplica o IMT Jovem: se tiver direito, subtraia as duas linhas.

Imposto do Selo

O Imposto do Selo é de 0,8% do preço de compra para todos. Com crédito habitação a cinco anos ou mais há um segundo imposto de 0,6% sobre o montante do empréstimo. Ambos vêm da Tabela Geral do Imposto do Selo e a calculadora usa exatamente estas taxas.

Notário, registo e advogado

Não são percentagens nem tabelas fixas. A calculadora usa 900 € para a escritura e o registo (cerca de 500–800 € de escritura mais 250–400 € de registo), 1 100 € de advogado (normalmente 700–1 500 € numa compra simples) e 200 € de representante fiscal para não residentes. Peça orçamentos por escrito: uma compra complexa, como um terreno rústico ou uma ampliação não licenciada, custa mais.

Custos bancários se pedir crédito

Com a opção de crédito ativa, a calculadora soma a avaliação bancária (350 €; os bancos cobram normalmente 300–600 €), uma comissão de 0,75% do empréstimo (normalmente 0,5–1%), o Imposto do Selo de 0,6% sobre o empréstimo e 300 € para a escritura e registo da hipoteca. A entrada aparece em vez do preço total. Para a prestação mensal, use a nossa calculadora de crédito habitação.

Exemplo: um apartamento de 300 000 €

O IMT do residente é 300 000 € × 7% menos a parcela a abater de 10 458 € desse escalão. Se o mesmo residente comprasse como segunda habitação, o IMT seria 11 606 € e os custos extra cerca de 5,3%. Se o não residente financiar 70% (210 000 €), o banco soma 3 485 € (avaliação 350 €, comissão 1 575 €, selo do empréstimo 1 260 €, escritura 300 €) e o dinheiro necessário no dia passa a 120 585 €: 90 000 € de entrada mais 30 585 € de custos.

Regra prática, e o que vem depois

Guias antigos falam em "6–8% sobre o preço". Hoje depende do seu estatuto: cerca de 5% para um residente que compra habitação própria a preço médio, cerca de 9% para um não residente, e mais cerca de 1% com crédito. Depois da compra, o IMI é cobrado todos os anos a 0,3–0,45% do valor patrimonial tributário (VPT), com a taxa fixada por cada município. Estimamos o VPT em 80% do preço e usamos 0,35%, o que dá 840 € por ano para 300 000 €. O valor real está na caderneta predial. O condomínio varia demasiado de prédio para prédio para ser estimado.