Die 37.500-€-Überraschung: Non-Resident-IMT 2026 trifft Käufer
Jemand in einer Portugal-Expat-Gruppe hat die Mathematik bei einem Apartment für eine halbe Million Euro so gemacht, wie die meisten Ausländer es tun: Kaufpreis, ein bisschen für den Notar, ein bisschen für den Anwalt, "sagen wir 6% und wir sind sicher". Dann kam die Abrechnung an und die Grunderwerbsteuer allein war zehntausende Euro mehr als erwartet. Die Reaktion war die, die wir ständig hören: "Mir hat niemand gesagt, dass die Steuer für Non-Residents anders ist." Niemand hatte sie belogen — sie hatten einfach die Zahlen für Residents gelesen und angenommen, dass diese für alle gelten.
Was IMT eigentlich ist
IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões) ist die Grunderwerbsteuer, die der Käufer vor der Beurkundung, oder escritura, bezahlt. Für Residents, die ihr eigenes Haus kaufen, ist sie progressiv, und ein erstes Haus unter einem bestimmten Wert kann sehr wenig oder gar nichts kosten. Das ist genau der Grund, warum viele Ausländer sie unterschätzen: die freundlichen Zahlen, die sie online finden, sind fast immer die für Residents, und das Non-Resident-Szenario funktioniert anders.
Pauschale 7,5% — die Zahl, die die Leute für das Non-Resident-Szenario 2026 nennen.
+ ~0,8% Stempelsteuer (Imposto do Selo) auf den Preis.
+ Notar-, Registrierungs- und Anwaltsgebühren obendrauf.
Budget insgesamt etwa 9% über dem Preis für Non-Residents, die ohne Finanzierung kaufen: Bei einer Immobilie für 500.000 € ergibt unser Rechner 43.700 € (7,5% IMT = 37.500 € + 0,8% Stempelsteuer = 4.000 € + etwa 2.200 € für Notar, Grundbuch, Anwalt und Steuervertreter). Ein Resident, der seinen Hauptwohnsitz kauft, zahlt weniger: etwa 32.200 € (6,4%) beim selben Preis. Überprüfe die aktuelle IMT-Zahl für deine genaue Situation, bevor du etwas unterzeichnest.
Die Lücke zwischen "ich habe irgendwo 6% gelesen" und der echten Rechnung ist das, was ein Budget zerstört. Bei einem Kauf im halben Million-Euro-Bereich ist eine pauschale Abgabe auf den gesamten Preis statt einer progressiven Staffel für Residents ein fünfstelliger Unterschied — genug, um zu ändern, ob du dir die Immobilie überhaupt leisten kannst oder ob dir noch etwas für die Renovierung bleibt, die du geplant hattest.
Wie man die Schockierung vermeidet
- Lass deinen tatsächlichen Steuerstatus bestätigen, bevor du dich unsterblich in eine Immobilie verliebst — Resident versus Non-Resident ändert die Zahl erheblich.
- Fordere eine schriftliche Kostenaufschlüsselung (IMT + Stempelsteuer + Notar + Registrierung + Anwalt) in der Angebotsstufe an, nicht nachdem die CPCV unterzeichnet ist.
- Berechne die Zahl selbst, statt einem Forumkommentar zu vertrauen, das von jemandem in einer anderen Steuersituation geschrieben wurde.
- Denk daran, dass IMI, die jährliche Gemeinde-Grundsteuer, dann jeden Jahr folgt, den du den Ort besitzt — die Grunderwerbsteuer ist einmalig, aber die laufenden Kosten sind es nicht.
Mach die Rechnung, bevor du ein Angebot machst, nicht nachdem dir der Notar die Rechnung in die Hand drückt. Unser Kostenrechner lässt dich die Gesamtsumme überprüfen, und die Details sind in IMT für Non-Residents dargelegt. Wenn eine Hypothek im Spiel ist, beachte auch die Anzahlung — siehe Hypotheken für Ausländer.
Re-locant.com ist ein kostenloser, unabhängiger Leitfaden. Uns ist es lieber, du budgetierst korrekt, als dass du beim Notar überrascht wirst.
Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung — prüfe deinen Fall bei offiziellen Quellen.