La surprise des 37 500 € : l'IMT non-résident de 2026
Quelqu'un dans un groupe d'expatriés au Portugal a fait les calculs sur un appartement d'un demi-million d'euros comme la plupart des étrangers le font : prix d'achat, un peu pour le notaire, un peu pour l'avocat, « disons 6% et on est tranquille ». Puis l'état de clôture est arrivé et l'impôt de mutation seul était des dizaines de milliers de plus que prévu. La réaction était celle qu'on entend constamment : « Personne ne m'a dit que l'impôt était différent pour les non-résidents. » Personne ne leur avait menti — ils avaient simplement lu les chiffres des résidents et supposé que cela s'appliquait à tout le monde.
Ce qu'est vraiment l'IMT
L'IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões) est l'impôt de mutation immobilière que l'acheteur paie avant l'acte, ou escritura. Pour les résidents qui achètent leur propre maison, il est progressif, et une première maison en dessous d'une certaine valeur peut payer très peu ou rien. C'est précisément pourquoi tant d'étrangers le sous-estiment : les chiffres sympathiques qu'ils trouvent en ligne sont presque toujours ceux des résidents, et le scénario non-résident fonctionne différemment.
7,5% forfaitaire — le chiffre qu'on cite pour le scénario non-résident en 2026.
+ ~0,8% Imposto do Selo sur le prix.
+ frais de notaire, d'enregistrement et frais juridiques en sus.
Budget d'environ 9% au total sur le prix pour un non-résident qui achète sans crédit : pour un bien à 500 000 €, notre calculateur donne 43 700 € (IMT de 7,5% = 37 500 € + Imposto do Selo de 0,8% = 4 000 € + environ 2 200 € de notaire, registre, avocat et représentant fiscal). Un résident qui achète sa résidence principale paie moins : environ 32 200 € (6,4%) pour le même prix. Vérifie le chiffre IMT actuel pour ta situation exacte avant de signer quoi que ce soit.
L'écart entre « j'ai lu 6% quelque part » et la facture réelle est ce qui détruit un budget. Sur un achat d'un demi-million d'euros, un taux forfaitaire appliqué à l'ensemble du prix au lieu de l'échelle progressive d'un résident, c'est une différence à cinq chiffres — assez pour changer si tu peux te permettre la propriété ou non, ou si tu as quelque chose de côté pour la rénovation que tu prévoyais.
Comment éviter le choc
- Fais confirmer ton statut fiscal réel avant de tomber amoureux d'une propriété — résident versus non-résident change le chiffre de manière significative.
- Demande une ventilation écrite des coûts (IMT + Imposto do Selo + notaire + enregistrement + avocat) au stade de l'offre, pas après que le CPCV soit signé.
- Fais le calcul toi-même plutôt que de faire confiance à un commentaire de forum écrit par quelqu'un dans une position fiscale différente.
- Souviens-toi que l'IMI, l'impôt municipal annuel sur la propriété, suit ensuite chaque année où tu possèdes les lieux — l'impôt de mutation est unique, mais le coût de fonctionnement ne l'est pas.
Fais l'arithmétique avant de faire une offre, pas après que le notaire te remette la facture. Notre calculateur de coûts te permet de vérifier le total, et les détails sont expliqués dans IMT pour les non-résidents. Si un hypothèque est en jeu, note aussi l'apport — voir hypothèques pour étrangers.
Re-locant.com est un guide gratuit et indépendant. Nous préférons que tu budgètes correctement plutôt que d'être surprise au notaire.
Orientation, pas un conseil juridique ou fiscal — vérifie ton cas auprès de sources officielles.