Como funciona o condomínio em Portugal — quotas, assembleias, dívidas e podem impedir o alojamento local (AL)?

Se comprar ou arrendar um apartamento em Portugal, faz parte de um condomínio — o conjunto de proprietários que partilha e paga as partes comuns do prédio (escadas, telhado, elevador, fachada). Rege-se pelas regras da propriedade horizontal do Código Civil, revistas pela Lei 8/2022. Eis como funciona em 2026.

O que se paga

• Quota ordinária — custos correntes (limpeza, manutenção do elevador, luz comum, seguro), repartidos pela permilagem.
• Fundo comum de reserva — obrigatório, no mínimo 10% da quota ordinária, depositado numa conta bancária para conservação do prédio.
• Quotas extraordinárias — encargos pontuais para obras grandes (telhado, fachada, substituição do elevador), aprovados em assembleia.

Assembleias e votação

A assembleia de condóminos reúne pelo menos uma vez por ano para aprovar contas, definir o orçamento e as quotas e eleger ou renovar o administrador. As deliberações tomam-se, em regra, por maioria dos presentes, contada pela permilagem, e ficam registadas na ata. Quem discordar pode impugnar a deliberação em tribunal dentro do prazo legal.

Se não pagar a quota

A ata que aprova as contribuições é título executivo. O condomínio não precisa de uma ação autónoma para provar a dívida — pode avançar diretamente para injunção ou execução, acrescida de juros. Se for comprador, peça sempre a declaração de não dívida ao condomínio antes da escritura, porque as quotas em atraso podem acompanhar a fração.

Alojamento Local (AL) em condomínio

As regras mudaram com o Decreto-Lei 76/2024 (em vigor desde 1 de novembro de 2024), que revogou várias restrições do "Mais Habitação":

• Deixou de ser necessária autorização do condomínio para explorar AL num prédio comum (os hostels são a exceção).
• A assembleia pode ainda opor-se ao AL através de deliberação fundamentada aprovada por mais de 50% da permilagem do prédio, com base em atos repetidos e comprovados que perturbem o uso normal ou o descanso dos moradores.
• O condomínio já não pode cancelar por si um registo de AL — tem de pedir à câmara municipal uma decisão sobre o cancelamento.

Regulamento do condomínio

Prédios com mais do que algumas frações costumam ter um regulamento sobre ruído, uso das partes comuns, animais e hóspedes de curta duração. Vincula todos os proprietários e inquilinos — leia-o antes de assinar e peça uma cópia ao administrador.