Comment fonctionne un condomínio au Portugal — frais, réunions, dettes, et peuvent-ils interdire la location de courte durée (AL) ?

Si tu achètes ou loues un appartement au Portugal, tu fais partie d'un condomínio — la communauté de propriétaires qui partage et paie les parties communes de l'immeuble (escaliers, toit, ascenseur, façade). Il est régi par les règles de propriedade horizontal du Code civil, réformées par la Lei 8/2022. Voici comment ça marche en 2026.

Ce que tu paies

• Quota ordinaire — frais de fonctionnement courants (nettoyage, maintenance de l'ascenseur, électricité commune, assurance), répartis par permilagem.
• Fonds de réserve (fundo comum de reserva) — obligatoire, au moins 10 % de ta quota ordinaire, conservé sur un compte bancaire pour la conservation de l'immeuble.
• Quotas extraordinaires — charges ponctuelles pour les gros travaux (toit, façade, remplacement de l'ascenseur), approuvées à l'assemblée.

Réunions et vote

L'assembleia de condóminos se réunit au moins une fois par an pour approuver les comptes, fixer le budget et les quotas, et élire ou renouveler l'administrador. Les décisions sont généralement prises à la majorité des présents, comptées par permilagem, et enregistrées dans l'ata (procès-verbal). Les propriétaires qui ne sont pas d'accord peuvent contester une résolution en justice dans le délai légal.

Si tu ne paies pas ta quota

L'ata qui approuve les contributions est un título exécutif. Le condomínio n'a pas besoin d'un procès séparé pour établir la dette — il peut procéder directement à une injunção ou une execução, plus intérêts. En tant qu'acheteur, demande toujours une declaração de não dívida ao condomínio avant de finaliser, car les quotas impayées peuvent suivre la fraction.

Location de courte durée (Alojamento Local / AL) dans un condomínio

Les règles ont changé avec le Decreto-Lei 76/2024 (en vigueur depuis le 1er novembre 2024), qui a annulé plusieurs restrictions du « Mais Habitação » :

• Une autorisation du condomínio n'est plus nécessaire pour exploiter une AL dans un immeuble normal (les auberges sont l'exception).
• L'assemblée peut toujours s'opposer à l'AL par une délibération motivée approuvée par plus de 50 % de la permilagem de l'immeuble, basée sur des actes avérés et répétés qui perturbent l'usage normal ou le repos des résidents.
• Le condomínio ne peut plus annuler lui-même une inscription AL — il doit demander à la câmara municipal (mairie) de décider de l'annulation.

Règlement intérieur (regulamento do condomínio)

Les immeubles avec plus que quelques fractions ont généralement un regulamento couvrant le bruit, l'utilisation des parties communes, les animaux de compagnie et les hôtes de courte durée. Il lie tous les propriétaires et locataires — lis-le avant de signer, et demande une copie à l'administrador.