Wie funktioniert ein condomínio in Portugal — Gebühren, Versammlungen, Schulden und können sie Kurzzeitvermietung (AL) stoppen?

Wenn du eine Wohnung in Portugal kaufst oder mietest, bist du Teil eines condomínio — der Eigentümergemeinschaft, die die gemeinsamen Teile des Gebäudes (Treppen, Dach, Aufzug, Fassade) nutzt und bezahlt. Es wird durch die propriedade horizontal-Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt, reformiert durch Lei 8/2022. So funktioniert es 2026.

Was du zahlst

• Ordentliche quota — laufende Betriebskosten (Reinigung, Aufzugswartung, gemeinsamer Strom, Versicherung), aufgeteilt nach permilagem.
• Rücklagenfonds (fundo comum de reserva) — obligatorisch, mindestens 10% deiner ordentlichen quota, auf einem Bankkonto für Gebäudeerhaltung gelagert.
• Außerordentliche quotas — einmalige Gebühren für Großarbeiten (Dach, Fassade, Aufzugsersatz), in der Versammlung genehmigt.

Versammlungen und Abstimmung

Die assembleia de condóminos trifft sich mindestens einmal pro Jahr, um Konten zu genehmigen, das Budget und die quotas festzulegen und den administrador zu wählen oder zu verlängern. Entscheidungen werden in der Regel durch Mehrheit der Anwesenden getroffen, gezählt nach permilagem, und im ata (Protokoll) dokumentiert. Eigentümer, die nicht einverstanden sind, können eine Beschlussfassung vor Gericht innerhalb der gesetzlichen Frist anfechten.

Wenn du deine quota nicht zahlst

Das ata, das die Beiträge genehmigt, ist ein ausführbarer Titel (título executivo). Das condomínio benötigt keine separate Klage, um die Schuld festzustellen — es kann direkt zu einer injunção oder execução plus Zinsen übergehen. Als Käufer solltest du vor Abschluss immer eine declaração de não dívida ao condomínio anfordern, da unbezahlte quotas die Einheit folgen können.

Kurzzeitvermietung (Alojamento Local / AL) in einem condomínio

Die Regeln änderten sich mit Decreto-Lei 76/2024 (in Kraft seit 1. November 2024), das mehrere "Mais Habitação"-Beschränkungen zurücknahm:

• Eine Genehmigung des Wohnhauses ist nicht mehr erforderlich, um AL in einem normalen Gebäude zu betreiben (Hostels sind die Ausnahme).
• Die Versammlung kann sich immer noch AL widersetzen durch eine begründete Beschlussfassung, genehmigt durch mehr als 50% der permilagem des Gebäudes, basierend auf nachgewiesenen, wiederholten Akten, die die normale Nutzung oder die Ruhe der Bewohner stören.
• Das condomínio kann eine AL-Registrierung nicht mehr selbst kündigen — es muss den câmara municipal (Bürgermeister) bitten, über eine Kündigung zu entscheiden.

Hausordnung (regulamento do condomínio)

Gebäude mit mehr als einigen wenigen Einheiten haben normalerweise ein regulamento, das Lärm, Nutzung gemeinsamer Bereiche, Haustiere und Kurzzeitgäste regelt. Es bindet alle Eigentümer und Mieter — lies es vor der Unterschrift und fordern den administrador um eine Kopie auf.