Comprar terreno em Portugal: o que verificar antes de pagar
Muita gente que se muda para Portugal acaba a olhar para um terreno em vez de uma casa: vista, preço que parece baixo e um plano para construir. Muitas vezes o preço é baixo por uma razão. Se se pode construir num terreno, quem decide são os planos do município, não o vendedor nem o anúncio.
Eis o que verificar, por esta ordem, antes de assinar um contrato-promessa (CPCV) ou pagar um sinal.
1. Rústico ou urbano: o que dizem os papéis
Cada imóvel em Portugal tem um registo fiscal, a caderneta predial, e um registo na conservatória. A caderneta diz se o terreno é um prédio rústico ou urbano. Para efeitos fiscais, o terreno para construção é um prédio urbano. Um rústico é terreno rural: comprá-lo não dá direito a construir nele.
Duas surpresas frequentes: um anúncio que diz "terreno para construção" quando a caderneta diz rústico, e um rústico com uma ruína antiga que o vendedor chama "aprovada para reconstrução" sem um único documento da câmara que o prove.
Como ler o registo fiscal: a caderneta predial explicada.
2. A certidão do registo predial
Onde: online através do gov.pt (Predial Online) ou em qualquer serviço de registo predial.
Custo online: 15 €. Validade: 6 meses.
Precisa de: o seu NIF e a morada do imóvel.
A certidão permanente mostra quem está registado como proprietário e o que está registado sobre o terreno, como uma hipoteca ou uma penhora. Confirme que o vendedor é o proprietário registado e que a área e a descrição coincidem com a caderneta e com o que vê no local.
3. O plano municipal (PDM) e a capacidade construtiva
Cada município tem um Plano Diretor Municipal (PDM). Divide o território em zonas e define o que se pode construir em cada uma: uso, índice de construção, altura, afastamentos. É isso a capacidade construtiva do terreno. Peça à câmara, ou procure no seu site, as plantas do PDM que abrangem o terreno: a planta de ordenamento e a planta de condicionantes.
4. RAN e REN: as duas reservas que impedem construir
A RAN (Reserva Agrícola Nacional) protege os solos agrícolas. Por lei, as áreas da RAN destinam-se à agricultura e são áreas non aedificandi. A lei enumera as exceções: construções de uma exploração agrícola, habitação própria e permanente de agricultores, turismo no espaço rural ligado à agricultura e habitação própria do proprietário apenas quando este comprova insuficiência económica e não tem outra habitação. Cada exceção precisa de parecer prévio vinculativo da entidade regional da RAN.
A REN (Reserva Ecológica Nacional) protege áreas como zonas inundáveis, encostas íngremes e faixas costeiras. Na REN são proibidos loteamentos, construção e ampliação, salvo os usos que a lei considera compatíveis.
Se alguma parte do terreno estiver em RAN ou REN, parta do princípio de que não pode construir aí até a câmara dizer o contrário por escrito.
5. Pergunte à câmara por escrito: o PIP
A verificação mais forte antes de comprar é o pedido de informação prévia (PIP). Qualquer interessado o pode fazer, não só o proprietário. Pergunta-se à câmara se um projeto concreto é viável naquele terreno e em que condições: condicionantes, índice de construção, cércea, afastamentos.
Prazo de resposta: 20 dias, ou 30 dias no pedido detalhado (contados do pedido ou do último parecer externo, quando há consultas a outras entidades).
Se for favorável: vincula a câmara quando decidir depois o licenciamento.
Não é o proprietário? Identifica o proprietário com uma certidão do registo predial, e a câmara notifica-o do pedido.
Se a resposta for desfavorável, a câmara tem de indicar, sempre que possível, como o projeto pode ser revisto para cumprir as regras. Uma resposta favorável não dura para sempre, por isso pergunte à câmara por quanto tempo vale para o seu projeto.
Uma ordem sensata: primeiro o PIP e depois o CPCV, ou um CPCV que faça depender o negócio de um PIP favorável. Peça a um advogado que redija essa cláusula.
6. Impostos na compra de terreno
IMT num prédio rústico: 5%.
IMT num terreno para construção (prédio urbano): 6,5%.
Imposto do Selo: 0,8%.
O IMT incide sobre o maior de dois valores: o preço da escritura ou o valor patrimonial tributário (VPT). A taxa única de 7,5% de IMT para compradores não residentes aplica-se a prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação, por isso um terreno paga as taxas acima. Calcule todos os custos da compra.
Lista antes de pagar o que quer que seja
- Caderneta predial: rústico ou urbano, área, valor patrimonial.
- Certidão predial: proprietário registado, hipotecas, penhoras, área coincidente.
- Plantas do PDM do terreno: zona, índice de construção, condicionantes.
- RAN ou REN em qualquer parte do terreno.
- Resposta escrita da câmara ao PIP, ou um CPCV que dependa dela.
- Acesso, água, eletricidade e saneamento: pergunte à câmara e às empresas quanto custa a ligação.
- IMT de 5% ou 6,5% mais 0,8% de Imposto do Selo no orçamento.
Vai construir depois de comprar? Leia construir ou renovar casa em Portugal.
Orientação, não aconselhamento jurídico ou fiscal — verifique o seu caso em fontes oficiais.