Comprar terreno en Portugal: qué revisar antes de pagar
Mucha gente que se muda a Portugal acaba mirando un terreno en lugar de una casa: vistas, un precio que parece bajo y la idea de construir. A menudo el precio es bajo por algo. Si se puede construir en un terreno lo deciden los planes del municipio, no el vendedor ni el anuncio.
Esto es lo que conviene revisar, en este orden, antes de firmar un contrato de promesa (CPCV) o pagar una señal.
1. Rústico o urbano: lo que dicen los papeles
Cada inmueble en Portugal tiene un registro fiscal, la caderneta predial, y un registro en la conservatoria. La caderneta indica si el terreno es un predio rústico o urbano. A efectos fiscales, el terreno para construir (terreno para construção) es un predio urbano. Un rústico es suelo rural: comprarlo no te da derecho a construir en él.
Dos sorpresas habituales: un anuncio que dice "terreno edificable" cuando la caderneta dice rústico, y un rústico con una ruina antigua que el vendedor presenta como "aprobada para reconstruir" sin un solo documento de la câmara que lo respalde.
Cómo leer el registro fiscal: la caderneta predial explicada.
2. El certificado del registro de la propiedad
Dónde: online a través de gov.pt (Predial Online) o en cualquier oficina del registro predial.
Coste online: 15 €. Validez: 6 meses.
Necesitas: tu NIF y la dirección del inmueble.
El certificado (certidão permanente) muestra quién figura como propietario y qué está inscrito sobre el terreno, como una hipoteca o un embargo (penhora). Comprueba que el vendedor es el propietario inscrito y que la superficie y la descripción coinciden con la caderneta y con lo que ves sobre el terreno.
3. El plan municipal (PDM) y la edificabilidad
Cada municipio tiene un plan general, el PDM (Plano Diretor Municipal). Divide el territorio en zonas y fija qué se puede construir en cada una: uso, índice de edificabilidad, altura, retranqueos. Eso es la capacidad constructiva del terreno (capacidade construtiva). Pide a la câmara, o busca en su web, los planos del PDM que cubren tu terreno: el de ordenación y el de condicionantes.
4. RAN y REN: las dos reservas que impiden construir
La RAN (Reserva Agrícola Nacional) protege el suelo agrícola. Por ley, las áreas de la RAN se destinan a la agricultura y no son edificables. La ley enumera las excepciones: construcciones de una explotación agrícola, la vivienda propia y permanente de agricultores, el turismo rural vinculado a la agricultura y la vivienda propia del dueño solo cuando acredita insuficiencia económica y no tiene otra vivienda. Cada excepción necesita un informe previo vinculante de la entidad regional de la RAN.
La REN (Reserva Ecológica Nacional) protege zonas como áreas inundables, laderas pronunciadas y franjas costeras. En la REN están prohibidas las parcelaciones, la construcción y la ampliación, salvo los usos que la ley considera compatibles.
Si alguna parte del terreno está en RAN o REN, da por hecho que ahí no puedes construir hasta que la câmara diga lo contrario por escrito.
5. Pregunta a la câmara por escrito: el PIP
La comprobación más sólida antes de comprar es la solicitud de información previa, el pedido de informação prévia (PIP). Puede presentarlo cualquier interesado, no solo el propietario. Preguntas a la câmara si un proyecto concreto es viable en ese terreno y en qué condiciones: condicionantes, edificabilidad, altura, retranqueos.
Plazo de respuesta: 20 días, o 30 días en la solicitud detallada (contados desde la solicitud o desde el último informe externo, cuando se consulta a otros organismos).
Si es favorable: vincula a la câmara cuando después decida la licencia de obra.
¿No eres el propietario? Identificas al propietario con un certificado del registro, y la câmara le notifica la solicitud.
Si la respuesta es desfavorable, la câmara debe indicar, siempre que sea posible, cómo podría modificarse el proyecto para cumplir las normas. Una respuesta favorable no dura para siempre, así que pregunta a la câmara cuánto tiempo vale para tu proyecto.
Un orden sensato: primero el PIP y después el CPCV, o un CPCV que haga depender la compra de un PIP favorable. Pide a un abogado que redacte esa cláusula.
6. Impuestos al comprar terreno
IMT en un predio rústico: 5%.
IMT en un terreno para construir (predio urbano): 6,5%.
Impuesto de sellos (Imposto do Selo): 0,8%.
El IMT se calcula sobre el mayor de dos valores: el precio de la escritura o el valor fiscal del inmueble (VPT). El tipo único del 7,5% de IMT para compradores no residentes se aplica a predios urbanos destinados exclusivamente a vivienda, así que un terreno paga los tipos de arriba. Calcula todos los costes de compra.
Lista antes de pagar nada
- Caderneta predial: rústico o urbano, superficie, valor fiscal.
- Certificado del registro: propietario inscrito, hipotecas, embargos, superficie coincidente.
- Planos del PDM del terreno: zona, edificabilidad, condicionantes.
- RAN o REN en cualquier parte del terreno.
- Respuesta escrita de la câmara al PIP, o un CPCV que dependa de ella.
- Acceso, agua, electricidad y saneamiento: pregunta a la câmara y a las compañías cuánto cuesta conectarse.
- IMT del 5% o del 6,5% más el 0,8% de impuesto de sellos en el presupuesto.
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Orientación, no asesoramiento legal ni fiscal — verifica tu caso con fuentes oficiales.