Grundstück in Portugal kaufen: was Sie vor dem Zahlen prüfen
Viele, die nach Portugal ziehen, schauen sich irgendwann ein Grundstück statt eines Hauses an: Aussicht, ein niedrig wirkender Preis und der Plan zu bauen. Der Preis ist oft aus gutem Grund niedrig. Ob man auf einem Grundstück bauen darf, entscheiden die Pläne der Gemeinde, nicht der Verkäufer und nicht die Anzeige.
Das sollten Sie in dieser Reihenfolge prüfen, bevor Sie einen Vorvertrag (CPCV) unterschreiben oder eine Anzahlung leisten.
1. Rústico oder urbano: was in den Papieren steht
Jede Immobilie in Portugal hat einen Steuereintrag, die caderneta predial, und einen Eintrag im Grundbuch. Die caderneta sagt, ob das Grundstück ein rústico (ländliches) oder ein urbano (städtisches) Grundstück ist. Steuerlich ist Bauland (terreno para construção) ein städtisches Grundstück. Ein rústico ist ländliches Land: Wer es kauft, erwirbt damit kein Recht, darauf zu bauen.
Zwei häufige Überraschungen: eine Anzeige mit „Bauland“, während die caderneta rústico sagt, und ein rústico mit einer alten Ruine, die der Verkäufer „für den Wiederaufbau genehmigt“ nennt, ohne ein einziges Dokument der Câmara vorzulegen.
So lesen Sie den Steuereintrag: die caderneta predial erklärt.
2. Der Grundbuchauszug
Wo: online über gov.pt (Predial Online) oder bei jedem Grundbuchamt.
Kosten online: 15 €. Gültig: 6 Monate.
Sie brauchen: Ihre NIF und die Adresse der Immobilie.
Der Auszug (certidão permanente) zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist und was auf dem Grundstück lastet, etwa eine Hypothek (hipoteca) oder eine Pfändung (penhora). Prüfen Sie, dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist und dass Fläche und Beschreibung mit der caderneta und mit dem übereinstimmen, was Sie vor Ort sehen.
3. Der Gemeindeplan (PDM) und die Bebaubarkeit
Jede Gemeinde hat einen Flächennutzungsplan, den PDM (Plano Diretor Municipal). Er teilt das Gebiet in Zonen und legt fest, was dort gebaut werden darf: Nutzung, Bebauungsziffer, Höhe, Grenzabstände. Das ist die Bebaubarkeit des Grundstücks (capacidade construtiva). Fragen Sie die Câmara, oder suchen Sie auf ihrer Website, nach den PDM-Karten für Ihr Grundstück: der Zonierungskarte und der Karte der Einschränkungen.
4. RAN und REN: die zwei Schutzgebiete, die Bauen verhindern
Die RAN (Reserva Agrícola Nacional) schützt Ackerland. Laut Gesetz ist RAN-Land der Landwirtschaft vorbehalten und nicht bebaubar. Das Gesetz zählt die Ausnahmen auf: Gebäude eines landwirtschaftlichen Betriebs, das eigene ständige Wohnhaus von Landwirten, ländlicher Tourismus mit Bezug zur Landwirtschaft und das eigene Wohnhaus des Eigentümers nur dann, wenn er nachweislich bedürftig ist und keine andere Wohnung besitzt. Jede Ausnahme braucht eine verbindliche vorherige Stellungnahme der regionalen RAN-Stelle.
Die REN (Reserva Ecológica Nacional) schützt Gebiete wie Überschwemmungszonen, steile Hänge und Küstenstreifen. In der REN sind Parzellierung, Bauen und Erweitern verboten, außer bei Nutzungen, die das Gesetz als vereinbar einstuft.
Liegt ein Teil des Grundstücks in der RAN oder REN, gehen Sie davon aus, dass Sie dort nicht bauen dürfen, bis die Câmara schriftlich etwas anderes sagt.
5. Die Câmara schriftlich fragen: der PIP
Die stärkste Prüfung vor dem Kauf ist die Bauvoranfrage, der pedido de informação prévia (PIP). Jeder Interessierte kann ihn stellen, nicht nur der Eigentümer. Sie fragen die Câmara, ob ein bestimmtes Vorhaben auf diesem Grundstück machbar ist und unter welchen Bedingungen: Einschränkungen, Bebauungsziffer, Höhe, Abstände.
Antwortfrist: 20 Tage, bei einer detaillierten Anfrage 30 Tage (ab Antrag oder ab der letzten externen Stellungnahme, wenn andere Stellen beteiligt werden).
Wenn sie positiv ist: Sie bindet die Câmara, wenn diese später über die Baugenehmigung entscheidet.
Nicht der Eigentümer? Sie nennen den Eigentümer mit einem Grundbuchauszug, und die Câmara informiert ihn über die Anfrage.
Ist die Antwort negativ, muss die Câmara nach Möglichkeit angeben, wie das Vorhaben angepasst werden könnte, um die Regeln einzuhalten. Eine positive Antwort gilt nicht unbegrenzt: Fragen Sie die Câmara, wie lange sie für Ihr Vorhaben gilt.
Eine sinnvolle Reihenfolge: zuerst der PIP, dann der CPCV, oder ein CPCV, der den Kauf von einem positiven PIP abhängig macht. Lassen Sie diese Klausel von einem Anwalt formulieren.
6. Steuern beim Grundstückskauf
IMT auf ein rústico-Grundstück: 5 %.
IMT auf Bauland (städtisches Grundstück): 6,5 %.
Stempelsteuer (Imposto do Selo): 0,8 %.
Die IMT wird auf den höheren von zwei Werten erhoben: den Preis in der Urkunde oder den steuerlichen Wert der Immobilie (VPT). Der Einheitssatz von 7,5 % IMT für nicht ansässige Käufer gilt für städtische Immobilien, die ausschließlich Wohnzwecken dienen; ein Grundstück zahlt daher die Sätze oben. Alle Kaufnebenkosten berechnen.
Checkliste, bevor Sie irgendetwas zahlen
- Caderneta predial: rústico oder urbano, Fläche, steuerlicher Wert.
- Grundbuchauszug: eingetragener Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen, passende Fläche.
- PDM-Karten des Grundstücks: Zone, Bebauungsziffer, Einschränkungen.
- RAN oder REN auf irgendeinem Teil des Grundstücks.
- Schriftliche PIP-Antwort der Câmara oder ein CPCV, der davon abhängt.
- Zufahrt, Wasser, Strom und Abwasser: Fragen Sie Câmara und Versorger, was der Anschluss kostet.
- IMT von 5 % oder 6,5 % plus 0,8 % Stempelsteuer im Budget.
Sie wollen nach dem Kauf bauen? Lesen Sie ein Haus in Portugal bauen oder renovieren.
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