Mietkosten in Portugal

Durchschnittsmiete in Portugal nach Stadt (2026)

Der Rechner oben zeigt die typische Angebotsmiete einer unmöblierten Wohnung in den sieben Städten, in denen die meisten Neuankömmlinge zu suchen beginnen. Unser Lebenshaltungskosten-Rechner nutzt genau dieselben Zahlen, die beiden Tools widersprechen sich also nie. Nimm jede Zahl als Mitte des Marktes: Das Tool zeigt auch eine Spanne von 15 % nach oben und unten, denn dieselbe T2 kann je nach Viertel, Stockwerk und Zustand um Hunderte Euro abweichen.

Monatsmieten, unmöbliert; eine möblierte Wohnung kostet im Rechner rund 8 % mehr. Die letzte Spalte ist die vom portugiesischen Statistikamt INE veröffentlichte Median-Miete pro m² neuer Mietverträge in den 12 Monaten bis Juni 2026.

Miete nach Typologie: T0, T1, T2 und T3

In Portugal zählt die Typologie die Schlafzimmer: T0 ist ein Studio, T1 hat ein Schlafzimmer, T2 zwei und T3 drei. Der Rechner setzt ein Studio mit etwa drei Vierteln einer T1 an. Beim Vergleichen solltest du zwei Dinge wissen. Kleine Wohnungen kosten pro Quadratmeter mehr: Laut INE haben T0 und T1 in allen 24 Gemeinden mit über 100.000 Einwohnern den höchsten Median pro m². Und die Typologie sagt nichts über die Größe: Eine T2 mit 60 m² und eine mit 95 m² können in derselben Straße zu sehr unterschiedlichen Preisen stehen.

Miete pro m²: was die offiziellen INE-Daten zeigen

Das INE veröffentlicht den Median der Miete pro Quadratmeter neuer Mietverträge. In den 12 Monaten bis Juni 2026 lag der landesweite Median bei 9,76 €/m², auf Basis von 151.181 neuen Verträgen. Lissabon war mit 17,43 €/m² die teuerste Gemeinde, vor Cascais mit 16,83 €; Porto lag bei 14,48 € und Funchal bei 14,03 €, während Braga (8,68 €), Coimbra (9,44 €) und Aveiro (9,75 €) nahe am oder unter dem Landeswert lagen.

Hochgerechnet kostet eine 85-m²-Wohnung beim Lissabonner Median rund 1.480 € im Monat und beim Median von Porto 1.230 €. Das ist weniger als im Rechner, aus einem klaren Grund: Das INE zählt tatsächlich unterschriebene Verträge über alle Größen und Zustände hinweg, auch ältere Wohnungen, die nie auf den großen Portalen landen, während der Rechner abbildet, was du bei der Suche in Inseraten siehst.

Beispiel: eine T2 in Porto

Wähle Porto und T2, unmöbliert. Der Rechner zeigt eine mittlere Schätzung von 1.480 € im Monat, eine typische Spanne von 1.260–1.700 € und Vorabkosten von 2.960–4.440 €: die erste Monatsmiete plus ein bis zwei Monatsmieten Kaution. Er weist darauf hin, dass Vermieter einen Nachweis über ein Nettoeinkommen von über 4.440 € im Monat erwarten, also das Dreifache der Miete, und zeigt, dass dieselbe Wohnung etwa 83 % des Lissabonner Preises kostet, also 17 % weniger.

Kaution (caução) und Mietvorauszahlung: die gesetzlichen Grenzen

Seit dem 1. Januar 2023 begrenzt Artikel 1076 des portugiesischen Zivilgesetzbuchs die caução auf zwei Monatsmieten und die Mietvorauszahlung auf zwei Monate. Die Grenzen kamen mit dem Gesetz 24-D/2022; das Paket Mais Habitação von 2023 hat sie nicht geändert. Eine Forderung von vier oder fünf Monaten „weil du Ausländer bist“ hat bei einem Wohnmietvertrag keine rechtliche Grundlage. Die meisten Vermieter verlangen die erste Monatsmiete plus ein bis zwei Monatsmieten caução, genau die Spanne, die der Rechner zeigt.

Das kann sich ändern. Ein im Juli 2026 von der Regierung beschlossener Gesetzentwurf würde die Kautionsgrenze abschaffen und drei Monate Vorauszahlung erlauben; die Abstimmung im Parlament war für Ende September 2026 angesetzt. Bis ein neues Gesetz im Diário da República veröffentlicht ist, gelten die Zwei-Monats-Grenzen. Wie du die caução zurückbekommst, steht in unserem Ratgeber zu Mieterrechten und Kaution, die Details in warum die Kaution auf zwei Monate gedeckelt ist.

Welches Einkommen Vermieter verlangen

Kein Gesetz schreibt ein Mindesteinkommen vor; es ist Praxis der Vermieter. Der Rechner nutzt die übliche Faustregel von einem monatlichen Nettoeinkommen von etwa der dreifachen Miete. Rechne mit Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag oder Steuerbescheid, oder Kontoauszügen, wenn dein Einkommen aus dem Ausland kommt. Wer ohne Vorgeschichte in Portugal ankommt, wird oft nach einem fiador gefragt, einem in Portugal ansässigen Bürgen.

Vertragsarten und jährliche Mieterhöhung

• Befristeter Vertrag (prazo certo): der übliche langfristige Mietvertrag. Für einen Hauptwohnsitz darf die Laufzeit nicht unter einem Jahr und nicht über 30 Jahren liegen. Sofern nichts anderes vereinbart ist, verlängert er sich automatisch um dieselbe Dauer, oder um drei Jahre, wenn die ursprüngliche Laufzeit kürzer war.
• Vertrag für vorübergehende Zwecke (fins especiais transitórios): für Arbeit, Studium oder Tourismus. Die Mindestlaufzeit von einem Jahr und die automatische Verlängerung gelten nicht.

Der Vermieter muss den Vertrag beim Finanzamt (Finanças) melden und elektronische Mietquittungen ausstellen. Sofern der Vertrag keine andere Anpassungsregel enthält, darf eine laufende Miete einmal pro Jahr um den offiziellen Koeffizienten steigen: 1,0224 (+2,24 %) für 2026, nach 1,0216 im Jahr 2025 und 1,0694 im Jahr 2024. Bei 1.000 € Miete sind das 2026 monatlich 22,40 € mehr.

Wo suchen, und wie du Betrug vermeidest

Langzeitmieten stehen auf den großen Portalen wie Idealista (der Button im Rechner öffnet die Angebote deiner Stadt), auf Kleinanzeigenseiten, in Facebook-Gruppen und bei lokalen Maklern. Betrug folgt einem Muster: ein Eigentümer, der „im Ausland“ ist, ein Preis weit unter Markt und die Bitte, die Kaution zu überweisen, bevor jemand die Wohnung gesehen hat. Zahle nie, bevor du oder eine Person deines Vertrauens sie besichtigt hat; prüfe, ob der Makler eine AMI-Lizenznummer nennt; und lies unseren Ratgeber zu Mietbetrug in Portugal.