Hypothekenrechner

Was der Rechner macht

Der Rechner nutzt die Standard-Annuität, also dieselbe Rechnung wie die Banken: eine feste Monatsrate, die über die gewählte Laufzeit Zinsen und Tilgung abdeckt. Das Darlehen ist der Preis minus deine Anzahlung. Angezeigt werden Monatsrate, Beleihungsquote (LTV), Gesamtzinsen und Gesamtrückzahlung. Außerdem zeigt er, bei welchem Netto-Haushaltseinkommen die Rate etwa 35 % des Einkommens ausmacht. Diese 35 % sind unser Komfortwert, nicht die Grenze der Bank (siehe unten). Der Rechner geht von einem Zinssatz für die ganze Laufzeit aus und enthält keine Versicherungen, Bankgebühren oder Stempelsteuer. Das Ergebnis ist also der Kern deiner Monatskosten, nicht alles.

Die Regeln der Banco de Portugal, die Banken anwenden

Alle Banken in Portugal folgen einer makroprudenziellen Empfehlung der Banco de Portugal. Die neue Fassung (Empfehlung 1/2026) gilt für Darlehen, deren Bonitätsprüfung ab dem 1. August 2026 stattfindet:

• Beleihungsquote (LTV): bis 90 % für eine Wohnung, die dein eigener Hauptwohnsitz wird, und bis 80 % für jeden anderen Zweck, etwa eine Zweitwohnung oder eine Vermietung. Maßgeblich ist der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Bankbewertung.
• Schuldendienstquote (DSTI): Alle Kreditraten zusammen sollen 45 % deines monatlichen Nettoeinkommens nicht übersteigen, und die neue Rate wird so geprüft, als wären die Zinsen höher. Jede Bank darf die Grenze bei höchstens 10 % ihrer Kreditvergabe pro Halbjahr überschreiten.
• Maximale Laufzeit: 40 Jahre, wenn du 35 oder jünger bist, sonst 35 Jahre. Bei zwei Kreditnehmern zählt das Alter der älteren Person. Der Regler im Rechner geht bis 40 Jahre: Bist du über 35, bleib bei 35.

Das sind Obergrenzen. Jede Bank hat zusätzlich eigene Kriterien, und viele wollen, dass das Darlehen bis zum Alter von 75–80 Jahren abbezahlt ist.

Hypotheken für Nichtansässige

Portugiesische Banken finanzieren auch Nichtansässige, aber meist weniger. In der Praxis werden Nichtansässigen oft 60–70 % des Werts angeboten, sie brauchen also 30–40 % Anzahlung; deshalb startet der Rechner bei 30 %. Das ist Marktpraxis, keine gesetzliche Regel: Wer nicht seinen eigenen Hauptwohnsitz kauft, liegt ohnehin unter der 80-%-Grenze, und jede Bank legt ihre eigene, niedrigere Grenze fest. Einkommen, das die Bank leicht prüfen kann, etwa ein Gehalt aus der EU, Großbritannien, den USA oder der Schweiz, erleichtert die Zusage. Vor dem Antrag brauchst du eine NIF. Unser Leitfaden zu Hypotheken für Ausländer erklärt den Rest.

Euribor, Aufschlag, feste und gemischte Zinsen

Ein variabler Zins besteht aus dem Euribor (meist 3, 6 oder 12 Monate) plus dem Aufschlag der Bank und wird regelmäßig angepasst. Ein fester Zins bleibt die ganze Laufzeit gleich. Ein gemischter Zins ist in den ersten Jahren fest und danach variabel. Der Rechner nimmt einen einzigen Zinssatz, standardmäßig 3,6 %, als Beispiel: Gib den Satz aus deinem Angebot ein und probiere ein oder zwei Prozentpunkte mehr, um zu sehen, wie stark dich ein Anstieg trifft.

TAN oder TAEG: vergleiche die Gesamtkosten

Die TAN ist der Nominalzins. Die TAEG sind die Gesamtkosten des Kredits als Jahresprozentsatz, einschließlich Gebühren, Steuern und Pflichtversicherungen, wie im Decreto-Lei 74-A/2017 definiert. Vergleiche Angebote anhand der TAEG mit dem standardisierten europäischen Merkblatt (FINE), das dir jede Bank geben muss. Nach einem verbindlichen Angebot muss die Bank es mindestens 30 Tage aufrechterhalten, und in den ersten sieben Tagen kannst du es nicht annehmen: eine gesetzliche Bedenkzeit.

Versicherungen und Gebühren

Banken verlangen in der Regel eine Lebensversicherung und eine Gebäude- bzw. Wohngebäudeversicherung (multirriscos). Du musst sie nicht bei der Bank abschließen: Per Gesetz muss sie die Police eines anderen Versicherers akzeptieren, wenn der Schutz gleichwertig ist, und das ist oft günstiger. Dazu kommen einmalige Kosten: Bewertung, Bearbeitungsgebühr (oft 0,5–1 % des Darlehens), 0,6 % Stempelsteuer auf die Darlehenssumme und die Hypothekenurkunde. Unser Kaufnebenkosten-Rechner addiert sie alle. Bei vorzeitiger Rückzahlung ist die Gebühr gesetzlich auf 0,5 % des zurückgezahlten Betrags bei variablem und 2 % bei festem Zins begrenzt.

Unterlagen, die Banken meist verlangen

• Reisepass oder Ausweis und deine portugiesische NIF;
• Einkommensnachweise: aktuelle Gehaltsabrechnungen oder Jahresabschlüsse und der letzte Steuerbescheid;
• Kontoauszüge der letzten Monate und Angaben zu anderen Krediten;
• zur Immobilie: der Vorvertrag (CPCV), falls unterschrieben, die Caderneta predial und der Grundbuchauszug.

Rechenbeispiel: 300.000 € mit 30 % Anzahlung

Preis 300.000 €, 30 % Anzahlung (90.000 €), Darlehen 210.000 € (LTV 70 %), 3,6 % über 30 Jahre:

Im Basisfall zahlst du insgesamt 343.712 € zurück, und der Rechner empfiehlt ein Netto-Haushaltseinkommen von etwa 2.728 € im Monat, damit die Rate bei rund 35 % des Einkommens bleibt. Eine Laufzeit von 35 Jahren spart 75 € im Monat, kostet aber fast 26.000 € mehr Zinsen. Denk daran, dass die 90.000 € Anzahlung nicht das ganze benötigte Geld sind: Für Nichtansässige kommen rund 30.585 € Kauf- und Bankkosten hinzu.