Mietkaution gesetzlich gedeckelt: zwei Monate, nicht vier
Frag in irgendeiner Expat-Gruppe, wie Kautionsstreits in Portugal ausgehen, und die Antwort lautet immer gleich: "im Grunde 50/50". So funktioniert das Recht nicht. So sieht es aus, wenn die eine Hälfte der Mieter ihre Unterlagen aufgehoben hat und die andere nicht.
Fang mit der Zahl an, die fast niemand prüft.
Zwei Monatsmieten. Das ist die Grenze.
Artikel 1076 des Código Civil erlaubt es, die Pflichten "bis zum Wert von zwei Mieten" abzusichern. Derselbe Artikel begrenzt Mietvorauszahlungen auf zwei Monate. Beide Grenzen gelten seit dem 1. Januar 2023, eingeführt durch Lei 24-D/2022.
Kaution (caução): höchstens 2 Monatsmieten.
Vorauszahlung: höchstens 2 Monate.
Rechtlich zulässig sind bei Unterschrift also höchstens fünf Monatsmieten: die erste Miete (fällig bei Vertragsunterzeichnung), bis zu zwei im Voraus, wenn ihr das schriftlich vereinbart, und bis zu zwei als Kaution. Nur die zwei Kautionsmonate bekommst du zurück — der Rest ist früher gezahlte Miete.
Wird bei einem Wohnraummietvertrag mehr verlangt, fehlt dafür die Rechtsgrundlage. Und das darfst du vor der Unterschrift schriftlich sagen.
Ein Hinweis, weil sich hier etwas bewegt: ein Regierungsentwurf von 2026 will die Kautionsgrenze streichen und drei Monatsmieten Vorauszahlung erlauben. Bislang ist das ein Entwurf, kein Gesetz — es gelten weiterhin zwei Mieten. Prüfe bei allem, was du dazu liest, das Datum. Auch bei uns.
Die Kaution gehört nicht dem Vermieter
Sie sichert Pflichten ab. Am Ende des Mietverhältnisses kommt sie zurück, abzüglich ausschließlich belegter Abzüge: echte Schäden über normale Abnutzung hinaus oder offene Mieten und Rechnungen. Verblasste Farbe und ein abgelaufener Boden sind normale Nutzung, kein Schaden.
Hier liegt die Lücke, aus der fast alle Streitigkeiten entstehen: das portugiesische Recht nennt keine Rückgabefrist. Die Rechtsprechung versteht darunter die Zeit, die zur Besichtigung und für Kostenvoranschläge nötig ist. Diese Unschärfe lässt Vermieter monatelang schweigen.
Die Abhilfe kostet nichts und passiert vor dem Einzug: schreib die Frist in den Vertrag. Dreißig Tage nach Schlüsselrückgabe ist eine übliche, gut begründbare Zahl. Ein Vermieter, der sich auf gar keine Frist einlassen will, hat dir bereits etwas Nützliches verraten.
Was dich zum geschützten Mieter macht
Deine Stärke ist nicht der Vertrag allein — es ist die Papierspur dahinter.
Der Mietvertrag muss bei den Finanças registriert werden. Das ist Pflicht des Vermieters, kein Gefallen.
Dir stehen monatlich elektronische Mietquittungen zu (recibos de renda).
Fotografiere die Wohnung beim Ein- und Auszug, mit sichtbarem Datum. Zählerstände nicht vergessen.
Heb jede Nachricht auf. WhatsApp zählt.
Fehlende Quittungen sind mehr als ein Warnsignal: meist bedeutet es einen nicht angemeldeten Mietvertrag — das schwächt deine Meldeadresse und deine Position in jedem Streit.
Wenn nicht zurückgezahlt wird
1. Schriftliche, datierte Aufforderung. Einschreiben mit Rückschein oder eine nachweisbare E-Mail. Liste auf, was dir zusteht, und setze eine Frist — zehn Tage sind üblich.
2. Julgado de Paz. Diese Friedensgerichte entscheiden Zivilstreitigkeiten bis 15.000 €, womit praktisch jeder Kautionsfall abgedeckt ist. Schnell, günstig und dafür gemacht, ohne Anwalt genutzt zu werden. Das ist der Weg, der wirkt.
3. Du hast fünf Jahre. Der Anspruch verjährt in der Regel fünf Jahre nach Vertragsende — aber Erinnerungen und Vermieter verblassen, also warte nicht.
Eine Korrektur zu einem oft wiederholten Rat: das Balcão Nacional do Arrendamento ist nicht deine Anlaufstelle. Das BNA führt das besondere Räumungsverfahren — es ist das Werkzeug des Vermieters gegen Mieter, nicht dein Weg zum Geld.
Solange du noch mietest
Die Miete darf einmal jährlich per amtlichem Koeffizienten angepasst werden. 2026 sind es 2,24 % (Koeffizient 1,0224), festgesetzt per Bekanntmachung auf Basis von INE-Daten. Bei 900 € Miete sind das rund 20 € im Monat; deutlich mehr braucht eine andere Rechtsgrundlage, und der Vermieter muss dich mindestens 30 Tage vorher schriftlich informieren.
Fazit: Das "50/50" heißt in Wahrheit "belegt oder nicht". Kaution auf zwei Monate begrenzen, Rückgabefrist in den Vertrag, Quittungen verlangen, alles fotografieren. Dann ist es kein Münzwurf mehr.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung für deinen Fall. Angaben zum Zeitpunkt der Veröffentlichung — prüfe nach, bevor Geld im Spiel ist.
Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung — prüfe deinen Fall bei offiziellen Quellen.