Was kostet dich ein Immobilienkauf in Portugal wirklich?

Was der Rechner zusammenzählt

Der Preis im Inserat ist nie das, was ein Kauf wirklich kostet. Unser Rechner nimmt den Preis, den du eingibst, und addiert alle einmaligen Kosten eines typischen Immobilienkaufs in Portugal: IMT (Grunderwerbsteuer), Imposto do Selo (Stempelsteuer), Notar und Grundbuch, einen Anwalt und für Nichtansässige einen Steuervertreter. Wählst du eine Finanzierung, kommen die Bewertung durch die Bank, ihre Bearbeitungsgebühr, die Stempelsteuer auf das Darlehen und die Hypothekenurkunde hinzu. Heraus kommt der Betrag, den du am Tag der Beurkundung bereithalten musst, plus eine Schätzung der jährlichen IMI (Grundsteuer), die danach anfällt.

IMT: der größte Posten, und er hängt davon ab, wer du bist

Die IMT macht den größten Unterschied zwischen Käufern aus. Der Rechner stellt zwei Fragen, weil das Gesetz sie auch stellt.

Steuerlich Ansässige zahlen progressive Sätze. Es gibt zwei Tabellen: eine für eine Immobilie, die dein eigener Hauptwohnsitz wird (habitação própria e permanente), und eine etwas höhere für jede andere Wohnung, etwa eine Zweitwohnung oder eine Kapitalanlage zur Vermietung. Die Grenzsätze unten gelten nur für den Teil des Preises innerhalb der jeweiligen Stufe; in den beiden Stufen mit „Einheitssatz" gilt ein Satz für den ganzen Preis.

Nichtansässige zahlen pauschal 7,5 % IMT auf jede Wohnimmobilie, ohne Befreiung oder Ermäßigung (Artikel 17 Nr. 10 CIMT, eingeführt durch das Decreto-Lei 97/2026). Das Gesetz kennt drei Ausnahmen: Du warst bereits in Portugal steuerlich ansässig, du wirst es innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf, oder du vermietest die Wohnung innerhalb von sechs Monaten als Dauerwohnsitz zu einer moderaten Miete (2026 bis 2.300 € im Monat) und für mindestens 36 Monate in den ersten fünf Jahren. In den letzten beiden Fällen zahlst du zuerst 7,5 % und beantragst dann innerhalb von sechs Monaten beim Finanzamt die Aufhebung der Differenz. Der Rechner setzt für alle Nichtansässigen 7,5 % an; passt eine Ausnahme zu deinem Plan, lies das Ergebnis als Obergrenze.

IMT Jovem. Wer 35 Jahre oder jünger ist, steuerlich nicht als unterhaltsberechtigtes Kind bei jemand anderem gilt und in den drei Jahren davor keine Wohnimmobilie besessen hat, zahlt auf den ersten eigenen Hauptwohnsitz bis 330.539 € keine IMT; zwischen 330.539 € und 660.982 € wird nur der Teil über 330.539 € mit 8 % besteuert. Dieselbe Regelung befreit auch von den 0,8 % Imposto do Selo. Der Rechner wendet IMT Jovem nicht an: Wenn du berechtigt bist, ziehe beide Zeilen selbst ab.

Imposto do Selo (Stempelsteuer)

Die Imposto do Selo beträgt für alle 0,8 % des Kaufpreises. Bei einem Darlehen mit fünf oder mehr Jahren Laufzeit fallen zusätzlich 0,6 % auf die Darlehenssumme an. Beide Sätze stammen aus der amtlichen Stempelsteuertabelle, und der Rechner verwendet genau diese.

Notar, Grundbuch und Anwalt

Das sind weder Prozentsätze noch feste Gebühren. Der Rechner setzt 900 € für die Escritura und die Grundbucheintragung an (etwa 500–800 € für die Urkunde plus 250–400 € für das Register), 1.100 € für einen Anwalt (bei einem normalen Kauf meist 700–1.500 €) und 200 € für einen Steuervertreter, wenn du nicht ansässig bist. Hol dir schriftliche Angebote: Ein komplizierter Kauf, etwa ein landwirtschaftliches Grundstück oder ein nicht genehmigter Anbau, kostet mehr.

Bankkosten bei einer Finanzierung

Mit der Finanzierungsoption addiert der Rechner die Bewertung durch die Bank (350 €; Banken verlangen meist 300–600 €), eine Bearbeitungsgebühr von 0,75 % des Darlehens (meist 0,5–1 %), die Stempelsteuer von 0,6 % auf das Darlehen und 300 € für Hypothekenurkunde und Eintragung. Statt des vollen Preises erscheint deine Anzahlung. Die Monatsrate rechnest du mit unserem Hypothekenrechner.

Rechenbeispiel: eine Wohnung für 300.000 €

Die IMT der ansässigen Person ergibt sich aus 300.000 € × 7 % minus dem Abzugsbetrag von 10.458 € dieser Stufe. Kauft dieselbe Person die Wohnung als Zweitwohnung, beträgt die IMT 11.606 € und die Nebenkosten etwa 5,3 %. Finanziert die nichtansässige Person 70 % (210.000 €), kommen 3.485 € Bankkosten hinzu (Bewertung 350 €, Gebühr 1.575 €, Stempelsteuer auf das Darlehen 1.260 €, Urkunde 300 €), und der am Tag benötigte Betrag steigt auf 120.585 €: 90.000 € Anzahlung plus 30.585 € Nebenkosten.

Eine Faustregel, und was danach kommt

Ältere Ratgeber nennen „6–8 % zusätzlich zum Preis". Heute hängt es von deinem Status ab: rund 5 % für Ansässige, die zu einem mittleren Preis ihren Hauptwohnsitz kaufen, etwa 9 % für Nichtansässige und mit Finanzierung ungefähr 1 % mehr. Nach dem Kauf fällt jedes Jahr die IMI an: 0,3–0,45 % des steuerlichen Werts (VPT), der Satz wird von jeder Gemeinde festgelegt. Wir schätzen den VPT auf 80 % des Preises und rechnen mit 0,35 %, das ergibt 840 € im Jahr bei 300.000 €. Den echten Wert findest du in der Caderneta predial. Die Hausgeldkosten (Condomínio) schwanken zu stark von Gebäude zu Gebäude, um sie zu schätzen.