Mietrendite & ROI

Brutto- vs. Nettorendite: was der Rechner zeigt

Zwei Zahlen entscheiden über ein Mietinvestment, und der Rechner zeigt beide.

• Bruttorendite = Jahresmiete ÷ Kaufpreis. Das ist die Zahl aus Inseraten und Maklerexposés, und sie ignoriert alle Kosten.
• Nettorendite = (Jahresmiete − laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Nach ihr solltest du ein Objekt beurteilen, denn sie zählt, was du wirklich einsetzt und was dir wirklich bleibt.

Der Rechner zeigt außerdem das Nettoeinkommen pro Jahr, die Gesamtinvestition und die Amortisationsdauer: Gesamtinvestition geteilt durch Nettoeinkommen, in Jahren, ohne Wertsteigerung. Alles gilt vor Einkommensteuer und ohne Finanzierung. Die Steuer erklären wir unten; für die Finanzierung nutze unseren Hypothekenrechner.

Kaufnebenkosten: stell den Regler auf deinen Fall ein

Der Regler für die Kaufnebenkosten startet bei 8 % des Preises. Der echte Wert hängt vor allem von der IMT ab. Bei einer Wohnung für 250.000 €, die als Kapitalanlage gekauft wird, zahlen steuerlich Ansässige rund 12.100 € für IMT, Imposto do Selo, Notar und Anwalt (4,8 %), Nichtansässige wegen der pauschalen IMT von 7,5 % rund 22.950 € (9,2 %). Unser Kaufnebenkosten-Rechner liefert dir die genaue Zahl.

Was zu den laufenden Kosten gehört

Die laufenden Kosten gibst du als Anteil an der Miete ein, standardmäßig 25 %. Das ist ein Planungswert, keine Regel. Er sollte abdecken:

• IMI: 0,3–0,45 % pro Jahr vom steuerlichen Wert (VPT), der Satz wird von jeder Gemeinde festgelegt. Mit unserem Modell (VPT = 80 % des Preises, 0,35 %) zahlt eine Wohnung für 250.000 € etwa 700 € im Jahr, rund 5 % einer Monatsmiete von 1.100 €.
• Condomínio: die Gemeinschaftskosten des Gebäudes, die von Haus zu Haus stark schwanken.
• Versicherungen: Gebäudeversicherung (multirriscos) und auf Wunsch eine Mietausfallversicherung.
• Instandhaltung und Reparaturen: Geräte, Streichen zwischen Mietern, Unvorhergesehenes.
• Verwaltung: wenn eine Agentur Mieter findet und die Wohnung für dich betreut.
• Leerstand und Mietausfälle: Wochen zwischen zwei Mietern und das Risiko, dass jemand nicht mehr zahlt.

Verwaltest du die Wohnung selbst in einem gut geführten Haus, können 15–20 % realistisch sein; ein älteres Gebäude oder ein Eigentümer aus der Ferne sprechen für mehr.

Wie Mieteinnahmen besteuert werden

Mieten aus Wohnraum werden in der IRS mit einem Sondersatz von 25 % besteuert (Artikel 72 CIRS). Lange Verträge senken ihn: 10 Punkte weniger bei Verträgen von 5 bis 10 Jahren (plus 2 Punkte je Verlängerung, bis zu 10 weitere), 15 Punkte weniger bei 10 bis 20 Jahren und 20 Punkte weniger ab 20 Jahren. Zusätzlich werden Mieten, die von 2026 bis Ende 2029 aus Wohnraummietverträgen mit moderater Monatsmiete erzielt werden (bis zum 2,5-Fachen des Mindestlohns, also 2.300 € im Jahr 2026), mit 10 % besteuert, sofern kein günstigerer Satz gilt (Decreto-Lei 97/2026). Du kannst die Mieteinnahmen auch zu deinem übrigen Einkommen hinzurechnen und nach dem normalen progressiven Tarif versteuern.

Besteuert wird die Miete abzüglich der abzugsfähigen Ausgaben. Das Gesetz lässt alle tatsächlich bezahlten Ausgaben zu, die der Erzielung oder Sicherung der Miete dienen, auch Mietausfallversicherung und Hausgeld. Ausgeschlossen sind Finanzierungskosten (Hypothekenzinsen sind nicht abzugsfähig), Abschreibungen, Möbel und Haushaltsgeräte sowie die Zusatzgrundsteuer (AIMI).

Kurzzeitvermietung (AL) vs. Langzeitvermietung

Kurzzeitvermietung mit einer Alojamento-Local-Lizenz ist ein anderes Geschäft. Sie braucht eine eigene Registrierung, und die Einnahmen gelten als gewerbliche Einkünfte (Kategorie B) in der vereinfachten Regelung, bei der ein Koeffizient auf den Umsatz angewendet wird. In sogenannten Eindämmungszonen (áreas de contenção) liegt dieser Koeffizient bei 0,50. Die Bruttomieten können höher sein, aber auch Reinigung, Plattformprovisionen, Einrichtung, Nebenkosten und leere Nächte. Wenn du ein AL mit diesem Rechner durchspielst, setze die laufenden Kosten deutlich höher an als bei einer Langzeitvermietung.

Rechenbeispiel: Wohnung für 250.000 €, vermietet für 1.100 € im Monat

Jetzt die Steuer. Zur Veranschaulichung: Sind 2.000 € deiner Kosten abzugsfähig, beträgt die Bemessungsgrundlage 11.200 €. Beim Satz von 10 % für moderate Mieten sind das 1.120 € Steuer, es bleiben 8.780 € im Jahr, eine Rendite nach Steuern von rund 3,25 %. Beim regulären Satz von 25 % wären es 2.800 € Steuer und rund 2,6 % Rendite nach Steuern. Die 1,6 Prozentpunkte Abstand zwischen Brutto- und Nettorendite, noch vor Steuern, sind der Grund, über die Zahl im Inserat hinauszuschauen. Mietniveaus nach Städten findest du in unserer Übersicht zu Immobilien- und Mietpreisen.