Die IMI kommt jedes Jahr — die Befreiung nur auf Antrag
Beim Kauf hier gibt es zwei Steuern, die Neuankömmlinge ständig verwechseln. Die IMT zahlt man einmal, beim Kauf. Die IMI kommt jedes Jahr wieder, solange dir die Immobilie gehört.
Über die IMT wird vor dem Abschluss endlos geredet. Die IMI ist die, die im Frühjahr darauf überrascht.
Sie bemisst sich an einem Wert, den du nie gesehen hast
Die IMI wird nicht auf den Kaufpreis berechnet, sondern auf den VPT — valor patrimonial tributário, die Bewertung der Finanzbehörde, die in deiner caderneta predial steht.
Der VPT liegt meist deutlich unter dem Marktpreis, weshalb die Rechnung oft kleiner ausfällt als befürchtet. Deshalb lässt sich die IMI aber auch nicht aus dem Kaufpreis schätzen: Sieh die echte Zahl nach, bevor du kalkulierst.
Städtische Immobilien: 0,3 % – 0,45 % des VPT. Jede Gemeinde legt ihren Satz innerhalb dieser Spanne fest und veröffentlicht ihn jährlich.
Ländliche Grundstücke: 0,8 %.
Beispiel: eine Wohnung mit VPT 120.000 € in einer Gemeinde mit 0,35 % kostet rund 420 € im Jahr.
Die Befreiung ist nicht automatisch — hier wird Geld verschenkt
Für eine Immobilie, die deine eigene ständige Wohnung ist, gibt es eine befristete Befreiung. Sie läuft drei Jahre, manche Gemeinden verlängern um zwei weitere.
Gewährt wird sie nur, wenn du sie beantragst. Niemand trägt sie für dich ein, und es kommt kein erinnernder Brief. Das ist das Teuerste, was man über die IMI nicht weiß.
Befristete Befreiung (3 Jahre), Bedingungen:
VPT der Immobilie bis 125.000 €
Jahreseinkommen des Haushalts bis 153.300 €
höchstens zweimal pro Haushalt nutzbar
Daneben gibt es eine dauerhafte Befreiung für Haushalte mit geringem Einkommen — relevant für Rentner, und der Grund, warum manche ältere Eigentümer tatsächlich nichts zahlen:
Dauerhafte Befreiung, Bedingungen:
Bruttojahreseinkommen des Haushalts bis 2,3 × IAS — 17.295,59 € in 2026
VPT der Wohnung bis 66.500 €
Sie kann auch beantragt werden, wenn Schulden beim Staat bestehen.
Beides sind Anträge, keine Rechte, die sich selbst einschalten. Wenn ein älterer Angehöriger ein bescheidenes Haus gekauft hat und niemand etwas eingereicht hat, lohnt die Prüfung diese Woche und nicht im Frühjahr.
Wann gezahlt wird
Die Behörde stellt einen Zahlungsbescheid aus, aber behandle den Briefkasten als unzuverlässig — besonders mit ausländischem Namen, nach einem kürzlichen Umzug oder in einem Haus ohne ordentliche Briefkästen. Die Rechnung lebt in Wahrheit im Portal das Finanças.
Bis 100 €: eine Zahlung, bis 31. Mai.
100 € – 500 €: zwei Raten, bis 31. Mai und 30. November.
Über 500 €: drei Raten, bis 31. Mai, 31. August und 30. November.
Die Ratenzahlung ist freiwillig — du kannst alles auf einmal begleichen.
Eine versäumte Frist bringt Zinsen und Bußgelder. Richte ein Lastschriftmandat ein, oder trag dir den 31. Mai dauerhaft ein.
AIMI: vermutlich nicht du
Es gibt einen Zuschlag, die AIMI, für Eigentümer hochwertiger Immobilienbestände. Sie zielt auf substanzielle Portfolios; eine einzelne gewöhnliche Wohnung erreicht sie nicht. Bei mehreren Objekten lass deine Lage von einem Steuerberater prüfen — die Schwellen ändern sich und lassen sich nicht erraten.
Drei Dinge zu tun
1. Finde deinen VPT in der caderneta predial — auf dieser Zahl baut die Steuer auf.
2. Ist es deine ständige Wohnung und liegt der VPT unter 125.000 €, beantrage die Befreiung. Von allein kommt sie nicht.
3. Schau jedes Frühjahr ins Portal das Finanças und richte Lastschrift ein, damit ein verlorener Brief nie zum Bußgeld wird.
Fazit: IMT beim Kauf, IMI in jedem Jahr des Besitzes. Die Rechnung fällt kleiner aus als erwartet, die Befreiung größer — aber nur für die, die danach fragen.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung. Sätze und Schwellen zum Zeitpunkt der Veröffentlichung; kommunale Sätze variieren — prüfe bei deiner Gemeinde und im Portal das Finanças.
Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung — prüfe deinen Fall bei offiziellen Quellen.