IMT Jovem: die Sechsjahresregel, die viele zu spät entdecken

Wer in Portugal vor dem 35. Lebensjahr die erste Wohnung gekauft hat, hat mit einiger Wahrscheinlichkeit keine IMT gezahlt oder deutlich weniger, als die Tabelle vorsieht. Das ist die IMT-Jovem-Befreiung — eine der wenigen wirklich großen Ersparnisse, die Erstkäufern hier offenstehen.

Was kaum jemand aufmerksam liest, ist die zweite Hälfte der Abmachung. Die Befreiung wird unter der Bedingung gewährt, dass die Immobilie Ihre eigene Hauptwohnung ist und bleibt — und diese Bedingung gilt sechs Jahre ab dem Kauf. Wird sie früher gebrochen, kann der Vorteil entfallen: Die nicht gezahlte IMT wird dann doch fällig.

Warum das so viele überrascht

Sechs Jahre sind lang genug, dass ein ganz normales Leben hineinpasst. Ein Job wechselt. Eine Beziehung endet. Ein Kind kommt, und die für zwei großzügige Wohnung ist für drei zu klein. Der Reflex ist in allen Fällen derselbe: die erste Wohnung behalten, vermieten und größer ziehen. Genau dann wird die Sechsjahresregel relevant — und genau dann hören die meisten zum ersten Mal von ihr.

Die Klarstellung vom Juli 2026: Ein Kind kostet nicht automatisch die Befreiung

In einer verbindlichen Auskunft vom Juli 2026 hat die portugiesische Steuerbehörde (AT) genau diesen Fall behandelt: ein Paar, das ein Kind erwartet und die erste Wohnung vermieten wollte, um größer zu ziehen. Die AT bestätigte, dass die Befreiung bestehen bleibt, sofern zwei Bedingungen erfüllt sind:

• Die Änderung des Haushalts muss nachgewiesen sein — die Geburt ist es, die den Umzug rechtfertigt.
• Die ursprüngliche Immobilie muss weiterhin ausschließlich Wohnzwecken dienen, im geprüften Fall über einen Mietvertrag mit ausschließlich wohnwirtschaftlichem Zweck.

Die AT hat zudem ausdrücklich festgehalten, dass sie sich eine nachträgliche Prüfung vorbehält. Anders gesagt: Die Auskunft ist kein Freibrief, sondern die Beschreibung der Unterlagen, die Sie später vorlegen können müssen.

Was vor dem Auszug zu tun ist, nicht danach

• Klären Sie zuerst den Mietvertrag. Ein Vertrag mit ausschließlich wohnwirtschaftlichem Zweck ist ein anderes Dokument als ein allgemeiner — und er lässt sich viel leichter richtig schreiben als nachträglich reparieren.
• Bewahren Sie den Nachweis der Haushaltsänderung auf. Die Geburtsurkunde macht aus „ich bin umgezogen" ein „der Haushalt hat sich geändert".
• Prüfen Sie, wo Sie in den sechs Jahren stehen. Die Frist läuft ab dem Kauf, nicht ab dem Einzug.
• Rechnen Sie, bevor Sie entscheiden. Entfällt der Vorteil, geht es um die volle IMT des ursprünglichen Kaufs — rechnen Sie die Zahlen in unserem IMT-Rechner durch, damit die Entscheidung gegen einen Betrag fällt und nicht gegen ein Gefühl.