Rendement locatif & ROI

Rendement brut ou net : ce que montre le simulateur

Deux chiffres décident d'un investissement locatif, et le simulateur affiche les deux.

• Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat. C'est le chiffre cité par les annonces et les agents, et il ignore tous les coûts.
• Rendement net = (loyer annuel − charges courantes) ÷ (prix d'achat + frais d'acquisition). C'est lui qu'il faut regarder pour juger une opération, car il compte ce que tu investis vraiment et ce qu'il te reste vraiment.

Le simulateur affiche aussi le revenu net annuel, le total investi et le délai de retour : total investi divisé par le revenu net, en années, hors toute plus-value. Tout est calculé avant impôt sur le revenu et sans crédit. L'impôt est expliqué plus bas ; pour le financement, utilise notre simulateur de crédit immobilier.

Frais d'acquisition : règle le curseur sur ton cas

Le curseur des frais d'acquisition démarre à 8 % du prix. Le chiffre réel dépend surtout de l'IMT. Pour un appartement à 250 000 € acheté comme investissement, un résident fiscal paie environ 12 100 € d'IMT, d'Imposto do Selo, de notaire et d'avocat (4,8 %), tandis qu'un non-résident paie environ 22 950 € (9,2 %) à cause de l'IMT fixe de 7,5 %. Notre simulateur de frais d'achat te donne le chiffre exact à saisir.

Ce que couvrent les charges courantes

Les charges courantes se saisissent en pourcentage du loyer, 25 % par défaut. C'est un chiffre de prévision, pas une règle. Elles doivent couvrir :

• IMI : 0,3–0,45 % par an de la valeur fiscale du bien (VPT), au taux fixé par chaque commune. Avec notre modèle (VPT à 80 % du prix, 0,35 %), un appartement à 250 000 € paie environ 700 € par an, près de 5 % d'un loyer de 1 100 € par mois.
• Condomínio : les charges communes de l'immeuble, très variables d'un immeuble à l'autre.
• Assurances : multirisque de l'immeuble et, si tu le souhaites, assurance loyers impayés.
• Entretien et réparations : électroménager, peinture entre deux locataires, imprévus.
• Gestion : si une agence trouve les locataires et gère le bien pour toi.
• Vacance et impayés : les semaines entre deux locataires et le risque qu'un locataire cesse de payer.

Si tu gères toi-même l'appartement dans un immeuble bien tenu, 15–20 % peut être réaliste ; un immeuble ancien ou un propriétaire à distance poussent le chiffre vers le haut.

Comment les loyers sont imposés

Les loyers d'habitation sont imposés à l'IRS au taux autonome de 25 % (article 72 du CIRS). Les baux longs le réduisent : 10 points de moins pour un bail de 5 à 10 ans (plus 2 points par renouvellement, jusqu'à 10 de plus), 15 points de moins de 10 à 20 ans et 20 points de moins à partir de 20 ans. En outre, les loyers perçus de 2026 à fin 2029 au titre de baux d'habitation à loyer mensuel modéré (jusqu'à 2,5 fois le salaire minimum, soit 2 300 € en 2026) sont imposés à 10 %, sauf si un taux plus favorable s'applique (Decreto-Lei 97/2026). Tu peux aussi choisir d'ajouter les loyers à tes autres revenus et d'être imposé au barème progressif normal.

L'impôt porte sur le loyer diminué des charges déductibles. La loi admet toute dépense réellement payée pour obtenir ou garantir le loyer, y compris l'assurance loyers impayés et les charges de copropriété. Sont exclus les frais financiers (les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles), les amortissements, le mobilier et l'électroménager, ainsi que la taxe foncière additionnelle (AIMI).

Location courte durée (AL) ou longue durée

La location de courte durée sous licence d'Alojamento Local est un autre métier. Elle exige son propre enregistrement, et ses revenus sont des revenus d'activité (catégorie B) imposés au régime simplifié, qui applique un coefficient au chiffre d'affaires. Dans les zones de contention (áreas de contenção), ce coefficient est de 0,50. Les loyers bruts peuvent être plus élevés, mais le ménage, les commissions des plateformes, l'ameublement, les consommations et les nuits vides aussi. Si tu simules un AL avec cet outil, mets des charges courantes nettement au-dessus d'une location longue.

Exemple : un appartement à 250 000 € loué 1 100 € par mois

Passons à l'impôt. À titre d'illustration, si 2 000 € de tes charges sont déductibles, la base imposable est de 11 200 €. Au taux de 10 % pour les loyers modérés, l'impôt est de 1 120 €, il te reste 8 780 € par an, soit un rendement après impôt d'environ 3,25 %. Au taux normal de 25 %, l'impôt serait de 2 800 € et le rendement après impôt d'environ 2,6 %. Les 1,6 point d'écart entre brut et net, avant impôt, sont la raison de regarder au-delà du chiffre de l'annonce. Les niveaux de loyer par ville figurent dans notre aperçu des prix des logements et des loyers.