Coste del alquiler en Portugal

Alquiler medio en Portugal por ciudad (2026)

La calculadora de arriba muestra la renta pedida típica de un piso sin amueblar en las siete ciudades donde empieza a buscar la mayoría de quienes llegan. Nuestra calculadora de coste de vida usa exactamente las mismas cifras, así que las dos herramientas nunca se contradicen. Toma cada número como el centro del mercado: la herramienta también muestra un rango del 15% hacia cada lado, porque el mismo T2 puede variar cientos de euros entre barrios, plantas y estados de conservación.

Rentas mensuales, sin amueblar; un piso amueblado suma un 8% aproximadamente en la calculadora. La última columna es la mediana del alquiler por m² de los nuevos contratos firmados en los 12 meses hasta junio de 2026, publicada por el INE portugués.

Renta por tipología: T0, T1, T2 y T3

En Portugal la tipología cuenta los dormitorios: T0 es un estudio, T1 tiene un dormitorio, T2 dos y T3 tres. La calculadora estima un estudio en unas tres cuartas partes de un T1. Al comparar, ten en cuenta dos cosas. Los pisos pequeños cuestan más por metro cuadrado: el INE constata que los T0 y T1 tienen la mediana de €/m² más alta en los 24 municipios de más de 100.000 habitantes. Y la tipología no dice nada del tamaño, así que un T2 de 60 m² y otro de 95 m² pueden estar en la misma calle a precios muy distintos.

Alquiler por m²: lo que dicen los datos del INE

El INE, el instituto nacional de estadística, publica la mediana del alquiler por metro cuadrado de los nuevos contratos. En los 12 meses hasta junio de 2026 la mediana nacional fue de 9,76 €/m², sobre 151.181 contratos nuevos. Lisboa fue el municipio más caro con 17,43 €/m², por delante de Cascais con 16,83 €; Oporto quedó en 14,48 € y Funchal en 14,03 €, mientras que Braga (8,68 €), Coímbra (9,44 €) y Aveiro (9,75 €) estuvieron cerca o por debajo de la cifra nacional.

Hechas las cuentas, una vivienda de 85 m² cuesta unos 1.480 € al mes con la mediana de Lisboa y 1.230 € con la de Oporto. Es menos que la calculadora, por una razón clara: el INE cuenta contratos realmente firmados, de todos los tamaños y estados, incluidos pisos antiguos que nunca llegan a los grandes portales, mientras que la calculadora refleja lo que verás anunciado cuando empieces a buscar.

Ejemplo: un T2 en Oporto

Elige Oporto y T2, sin amueblar. La calculadora da una estimación media de 1.480 € al mes, un rango típico de 1.260–1.700 € y una entrada de 2.960–4.440 €: el primer mes más uno o dos meses de fianza. Indica que los caseros querrán justificantes de ingresos netos superiores a 4.440 € al mes, tres veces la renta, y muestra que el mismo piso cuesta cerca del 83% del precio de Lisboa, es decir, un 17% menos.

Fianza (caução) y pagos por adelantado: los límites legales

Desde el 1 de enero de 2023, el artículo 1076 del Código Civil portugués limita la caução a dos mensualidades y el pago adelantado de rentas a dos meses. Los límites llegaron con la Ley 24-D/2022, y el paquete Mais Habitação de 2023 no los cambió. Pedir cuatro o cinco meses «por ser extranjero» no tiene base legal en un alquiler de vivienda. La mayoría de los caseros pide el primer mes más uno o dos meses de caução, que es el rango que muestra la calculadora.

Esto puede cambiar. Un proyecto de ley aprobado por el Gobierno en julio de 2026 eliminaría el tope de la fianza y permitiría tres meses de renta adelantada, y su votación en el Parlamento estaba prevista para finales de septiembre de 2026. Hasta que se publique una nueva ley en el Diário da República, se aplican los límites de dos meses. Cómo recuperar la caução lo explicamos en nuestra guía sobre derechos del inquilino y la fianza, y la letra pequeña en por qué el tope de la fianza son dos meses.

Qué ingresos piden los caseros

Ninguna ley fija unos ingresos mínimos; es práctica de los caseros. La calculadora usa la regla habitual de unos ingresos netos mensuales de unas tres veces la renta. Cuenta con mostrar nóminas, contrato de trabajo o declaración de la renta, o extractos bancarios si tus ingresos vienen del extranjero. A quien llega sin historial en Portugal se le pide a menudo un fiador residente en Portugal.

Tipos de contrato y subidas anuales

• Contrato con plazo cierto (prazo certo): el alquiler de larga duración habitual. Para vivienda permanente el plazo no puede ser inferior a un año ni superior a 30. Salvo pacto en contrario, se renueva automáticamente por el mismo periodo, o por tres años si el plazo inicial era menor.
• Contrato para fines especiales transitorios: por trabajo, estudios o turismo. No se aplican el mínimo de un año ni la renovación automática.

El casero debe registrar el contrato en Finanças y emitir recibos de renta electrónicos. Salvo otra regla de actualización en el contrato, una renta en curso puede subir una vez al año según el coeficiente oficial: 1,0224 (+2,24%) en 2026, tras 1,0216 en 2025 y 1,0694 en 2024. Con una renta de 1.000 € son 22,40 € más al mes en 2026.

Dónde buscar y cómo evitar estafas

Los alquileres de larga duración se anuncian en los grandes portales como Idealista (el botón de la calculadora abre los anuncios de tu ciudad), en webs de clasificados, en grupos de Facebook y en agencias locales. Las estafas siguen un patrón: un dueño que está «en el extranjero», un precio muy por debajo del mercado y la petición de transferir la fianza antes de que nadie haya visto el piso. No pagues nunca antes de visitarlo tú o alguien de confianza; comprueba que la agencia tiene número de licencia AMI; y lee nuestra guía sobre estafas de alquiler en Portugal.