Coût de la location au Portugal

Loyer moyen au Portugal par ville (2026)

Le calculateur ci-dessus affiche le loyer demandé typique d'un logement non meublé dans les sept villes où la plupart des nouveaux arrivants commencent à chercher. Notre calculateur du coût de la vie utilise exactement les mêmes chiffres, donc les deux outils ne se contredisent jamais. Prends chaque chiffre comme le milieu du marché : l'outil affiche aussi une fourchette de 15 % de part et d'autre, car un même T2 peut varier de plusieurs centaines d'euros selon le quartier, l'étage et l'état.

Loyers mensuels, non meublé ; un logement meublé ajoute environ 8 % dans le calculateur. La dernière colonne est la médiane du loyer au m² des nouveaux baux signés sur les 12 mois jusqu'à juin 2026, publiée par l'INE portugais.

Loyer par typologie : T0, T1, T2 et T3

Au Portugal, la typologie compte les chambres : T0 est un studio, T1 a une chambre, T2 deux et T3 trois. Le calculateur estime un studio à environ trois quarts d'un T1. Deux choses à garder en tête quand tu compares. Les petits logements coûtent plus cher au mètre carré : l'INE constate que les T0 et T1 ont la médiane au m² la plus élevée dans les 24 communes de plus de 100 000 habitants. Et la typologie ne dit rien de la surface : un T2 de 60 m² et un autre de 95 m² peuvent se trouver dans la même rue à des prix très différents.

Loyer au m² : ce que disent les données de l'INE

L'INE, l'institut national de la statistique, publie la médiane du loyer au mètre carré des nouveaux baux. Sur les 12 mois jusqu'à juin 2026, la médiane nationale était de 9,76 €/m², sur 151 181 nouveaux contrats. Lisbonne était la commune la plus chère à 17,43 €/m², devant Cascais à 16,83 € ; Porto était à 14,48 € et Funchal à 14,03 €, tandis que Braga (8,68 €), Coimbra (9,44 €) et Aveiro (9,75 €) restaient proches ou en dessous du chiffre national.

Calcul fait, un logement de 85 m² coûte environ 1 480 € par mois à la médiane de Lisbonne et 1 230 € à celle de Porto. C'est moins que le calculateur, pour une raison simple : l'INE compte les baux réellement signés, toutes surfaces et tous états confondus, y compris des logements anciens qui n'arrivent jamais sur les grands portails, alors que le calculateur reflète ce que tu verras dans les annonces en commençant ta recherche.

Exemple : un T2 à Porto

Choisis Porto et T2, non meublé. Le calculateur donne une estimation moyenne de 1 480 € par mois, une fourchette typique de 1 260–1 700 € et un montant à l'entrée de 2 960–4 440 € : le premier mois plus un ou deux mois de caution. Il indique que les propriétaires voudront un justificatif de revenu net supérieur à 4 440 € par mois, trois fois le loyer, et montre que le même logement coûte environ 83 % du prix de Lisbonne, donc 17 % de moins.

Caution (caução) et loyers d'avance : les plafonds légaux

Depuis le 1er janvier 2023, l'article 1076 du Code civil portugais plafonne la caução à deux mois de loyer et les loyers d'avance à deux mois. Ces plafonds viennent de la loi 24-D/2022 ; le paquet Mais Habitação de 2023 ne les a pas modifiés. Demander quatre ou cinq mois « parce que tu es étranger » n'a aucune base légale pour un bail d'habitation. La plupart des propriétaires demandent le premier mois plus un ou deux mois de caução, soit la fourchette affichée par le calculateur.

Cela pourrait changer. Un projet de loi approuvé par le gouvernement en juillet 2026 supprimerait le plafond de la caution et autoriserait trois mois de loyers d'avance ; le vote au Parlement était prévu fin septembre 2026. Tant qu'une nouvelle loi n'est pas publiée au Diário da República, les plafonds de deux mois s'appliquent. Pour récupérer ta caução, lis notre guide sur les droits du locataire et la caution, et les détails dans pourquoi la caution est plafonnée à deux mois.

Les revenus demandés par les propriétaires

Aucune loi ne fixe de revenu minimum ; c'est une pratique des propriétaires. Le calculateur applique la règle courante d'un revenu net mensuel d'environ trois fois le loyer. Attends-toi à montrer fiches de paie, contrat de travail ou avis d'imposition, ou des relevés bancaires si tes revenus viennent de l'étranger. Aux nouveaux arrivants sans historique au Portugal, on demande souvent un fiador, un garant résidant au Portugal.

Types de bail et hausses annuelles

• Bail à durée déterminée (prazo certo) : le bail longue durée habituel. Pour une résidence permanente, la durée ne peut être inférieure à un an ni supérieure à 30 ans. Sauf clause contraire, il se renouvelle automatiquement pour la même durée, ou pour trois ans si la durée initiale était plus courte.
• Bail à fins spéciales transitoires : pour le travail, les études ou le tourisme. Le minimum d'un an et le renouvellement automatique ne s'appliquent pas.

Le propriétaire doit déclarer le bail aux Finanças et émettre des quittances électroniques. Sauf autre règle de révision dans le contrat, un loyer en cours peut augmenter une fois par an selon le coefficient officiel : 1,0224 (+2,24 %) pour 2026, après 1,0216 en 2025 et 1,0694 en 2024. Sur un loyer de 1 000 €, cela fait 22,40 € de plus par mois en 2026.

Où chercher, et comment éviter les arnaques

Les locations longue durée sont publiées sur les grands portails comme Idealista (le bouton du calculateur ouvre les annonces de ta ville), sur des sites de petites annonces, dans des groupes Facebook et auprès d'agences locales. Les arnaques suivent un schéma : un propriétaire « à l'étranger », un prix bien sous le marché et une demande de virement de la caution avant que quiconque ait vu le logement. Ne paie jamais avant que toi ou une personne de confiance ne l'ait visité ; vérifie que l'agence donne un numéro de licence AMI ; et lis notre guide des arnaques à la location au Portugal.