Calculadora de hipoteca

Qué hace la calculadora

La calculadora usa la amortización estándar, las mismas matemáticas que los bancos: una cuota mensual fija que paga intereses y capital durante el plazo que elijas. El préstamo es el precio menos tu entrada. Muestra la cuota mensual, el porcentaje de financiación (LTV), los intereses totales y el total pagado. También muestra los ingresos netos del hogar con los que la cuota supondría alrededor del 35% de tus ingresos. Ese 35% es nuestra referencia de comodidad, no el límite del banco (ver abajo). La calculadora supone un único tipo durante todo el plazo y no incluye seguros, comisiones ni impuesto de timbre, así que el resultado es el núcleo de tu coste mensual, no todo.

Las reglas del Banco de Portugal que aplican los bancos

Todos los bancos en Portugal siguen una recomendación macroprudencial del Banco de Portugal. La nueva versión (Recomendación 1/2026) se aplica a los préstamos cuya evaluación de solvencia se haga a partir del 1 de agosto de 2026:

• Financiación (LTV): hasta el 90% para la vivienda que será tu residencia habitual y permanente, y hasta el 80% para cualquier otro fin, como segunda vivienda o inversión para alquilar. Se toma el menor entre el precio y la tasación del banco.
• Tasa de esfuerzo (DSTI): la suma de las cuotas de todos tus préstamos no debe superar el 45% de tus ingresos netos mensuales, y la nueva cuota se prueba como si los tipos fueran más altos. Cada banco puede superar el límite en hasta el 10% de lo que presta por semestre.
• Plazo máximo: 40 años si tienes 35 o menos, 35 años si eres mayor. Con dos titulares cuenta la edad del mayor. El control de la calculadora llega a 40 años: si tienes más de 35, quédate en 35.

Son techos. Cada banco aplica además sus propios criterios, y muchos exigen que el préstamo termine antes de los 75–80 años.

Hipotecas para no residentes

Los bancos portugueses prestan a no residentes, pero normalmente menos. En la práctica, a un no residente se le suele ofrecer el 60–70% del valor, así que necesita una entrada del 30–40%; por eso la calculadora empieza en el 30%. Es práctica de mercado, no una norma legal: un no residente que no compra su residencia habitual ya está bajo el techo del 80%, y cada banco fija su propio límite, más bajo. Unos ingresos fáciles de verificar, como un salario de la UE, Reino Unido, EE. UU. o Suiza, facilitan la aprobación. Necesitarás un NIF antes de solicitarla. Nuestra guía de hipotecas para extranjeros cuenta el resto.

Euríbor, diferencial, tipo fijo y mixto

Un tipo variable es el Euríbor (normalmente a 3, 6 o 12 meses) más el diferencial del banco, y se revisa periódicamente. Un tipo fijo no cambia en todo el plazo. Un tipo mixto es fijo los primeros años y después pasa a variable. La calculadora usa un solo tipo, 3,6% por defecto, como ejemplo: pon el tipo de tu oferta y prueba uno o dos puntos más para ver cuánto te afectaría una subida.

TAN frente a TAEG: compara el coste total

La TAN es el tipo de interés nominal. La TAEG es el coste total del crédito expresado como porcentaje anual, con comisiones, impuestos y seguros obligatorios, según el Decreto-Lei 74-A/2017. Compara ofertas por la TAEG, con la ficha europea de información normalizada (FINE) que todo banco debe darte. Cuando recibes una oferta vinculante, el banco debe mantenerla al menos 30 días, y no puedes aceptarla en los siete primeros: es un periodo de reflexión previsto por la ley.

Seguros y comisiones

Los bancos suelen exigir seguro de vida y seguro multirriesgo del hogar. No tienes que contratarlos con el banco: por ley debe aceptar la póliza de otra aseguradora si la cobertura es equivalente, y a menudo sale más barato. Además hay costes únicos: la tasación, la comisión de apertura (a menudo 0,5–1% del préstamo), el 0,6% de impuesto de timbre sobre el importe del préstamo y la escritura de hipoteca. Nuestra calculadora de costes de compra los suma todos. Si amortizas antes de tiempo, la comisión tiene un tope legal del 0,5% del capital devuelto mientras el tipo es variable y del 2% mientras es fijo.

Documentos que suelen pedir los bancos

• pasaporte o DNI y tu NIF portugués;
• justificantes de ingresos: nóminas recientes o cuentas, y tu última declaración de la renta;
• extractos bancarios de los últimos meses y datos de otros préstamos;
• del inmueble: el contrato de arras (CPCV) si ya está firmado, la caderneta predial y la certificación del registro.

Ejemplo: 300.000 € con un 30% de entrada

Precio 300.000 €, entrada del 30% (90.000 €), préstamo de 210.000 € (LTV 70%), al 3,6% a 30 años:

En el caso base devuelves 343.712 € en total, y la calculadora sugiere unos ingresos netos del hogar de unos 2.728 € al mes para que la cuota se quede cerca del 35%. Alargar el plazo a 35 años ahorra 75 € al mes, pero cuesta casi 26.000 € más de intereses. Recuerda que los 90.000 € de entrada no son todo el dinero que necesitas: para un no residente, los gastos de compra y del banco suman unos 30.585 € más.