Hipoteca de no residente: la entrada del 30-40% que nadie prevé
Un comprador extranjero calculó su presupuesto asumiendo un depósito del "10% como en casa", encontró la propiedad, y entonces se chocó con la realidad: como no residente, el banco quería un 30–40% de entrada. Ese único número reshape lo que realmente puedes permitirte en Portugal, y es mucho mejor descubrirlo en la fase de planificación que después de haber hecho una oferta que no puedes financiar.
La brecha del depósito
El LTV que un banco te ofrece depende mucho de si eres residente, y la diferencia es lo bastante grande como para cambiar qué propiedades están a tu alcance.
No residente: LTV 60–70%, es decir, un depósito de 30–40%.
Residente: hasta 80–90%, es decir, 10–20% de entrada.
Tipos: ~3–4.5%, y mejores con un depósito sólido y documentos limpios.
Regla de asequibilidad: los bancos generalmente mantienen tu deuda total en ≤50% de la renta neta. Verifica los términos actuales.
Qué mejora tus probabilidades
- Los compradores de la UE, Reino Unido, EE.UU. y Suiza tienden a ser aprobados más fácilmente, porque la verificación de ingresos es directa y el banco puede leer los documentos.
- Necesitarás un NIF y prueba clara de ingresos antes de que el banco se implique seriamente — el mismo NIF del que todo lo demás depende.
- El esquema de "crédito jovem" para menores de 35 años existe pero se aplica solo a una vivienda principal, no a una propiedad de inversión, y requiere que la vivienda esté debidamente licensiada.
- Un depósito más fuerte te compra un tipo mejor — los dos están directamente vinculados, así que si puedes aportar más, pagas menos a lo largo del plazo.
Desde el lado del banco, la lógica no es personal. Un prestatario no residente con ingresos extranjeros es más difícil de evaluar y más difícil de perseguir si algo va mal, así que el banco se protege prestando una parte menor del valor y pidiéndote que asumas más del riesgo en efectivo. Por eso la brecha de depósito es tan grande y tan consistente. Entender el razonamiento te ayuda a planificar alrededor de ello en lugar de tomarlo como una sorpresa: la solución es simplemente conocer tu banda de LTV real antes de empezar a buscar, no después.
También vale la pena obtener una indicación de cuánto puedes pedir prestado antes de enamorarte de una propiedad específica. Una prevaluación, con tu NIF y documentos de ingresos en la mano, convierte "¿puedo permitirme esto?" de una suposición a un número. Combina esa cifra de préstamo con el depósito que realmente tienes y los gastos de cierre encima, y obtienes un precio de compra máximo veraz. Compra dentro de él y la hipoteca se convierte en un trámite; compra por encima y arriesgas perder un depósito en un trato que el banco nunca iba a financiar.
El panorama completo está en hipotecas para extranjeros. El depósito se suma encima de tus gastos de cierre, así que suma ambos en la calculadora de costes y lee IMT para no residentes. Transferir el depósito barato está cubierto en transferir dinero a Portugal.
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Orientación, no asesoramiento legal ni fiscal — verifica tu caso con fuentes oficiales.