Simulateur de crédit immobilier

Ce que fait le simulateur

Le simulateur utilise l'amortissement standard, le même calcul que les banques : une mensualité constante qui rembourse intérêts et capital sur la durée choisie. Le prêt correspond au prix moins ton apport. Il affiche la mensualité, la quotité financée (LTV), les intérêts totaux et le total remboursé. Il indique aussi le revenu net du foyer pour lequel la mensualité représenterait environ 35 % des revenus. Ces 35 % sont notre repère de confort, pas la limite de la banque (voir plus bas). Le simulateur suppose un seul taux sur toute la durée et n'inclut ni assurances, ni frais bancaires, ni droit de timbre : lis le résultat comme le cœur de ton coût mensuel, pas comme le total.

Les règles de la Banco de Portugal appliquées par les banques

Toutes les banques au Portugal suivent une recommandation macroprudentielle de la Banco de Portugal. La nouvelle version (Recommandation 1/2026) s'applique aux prêts dont l'analyse de solvabilité a lieu à partir du 1er août 2026 :

• Quotité (LTV) : jusqu'à 90 % pour le logement qui sera ta résidence principale et permanente, et jusqu'à 80 % pour tout autre usage, comme une résidence secondaire ou un investissement locatif. La base est le plus bas entre le prix et l'expertise de la banque.
• Taux d'effort (DSTI) : l'ensemble de tes mensualités de crédit ne doit pas dépasser 45 % de ton revenu net mensuel, et la nouvelle mensualité est testée comme si les taux étaient plus élevés. Chaque banque peut dépasser cette limite pour 10 % au plus de ses prêts par semestre.
• Durée maximale : 40 ans si tu as 35 ans ou moins, 35 ans au-delà. Avec deux emprunteurs, c'est l'âge du plus âgé qui compte. Le curseur du simulateur va jusqu'à 40 ans : si tu as plus de 35 ans, arrête-toi à 35.

Ce sont des plafonds. Chaque banque applique aussi ses propres critères, et beaucoup veulent que le prêt se termine avant 75–80 ans.

Crédit immobilier pour non-résidents

Les banques portugaises prêtent aux non-résidents, mais en général moins. En pratique, un non-résident se voit souvent proposer 60–70 % de la valeur, il lui faut donc un apport de 30–40 % ; c'est pourquoi le simulateur démarre à 30 %. C'est une pratique de marché, pas une règle légale : un non-résident qui n'achète pas sa résidence principale est de toute façon sous le plafond de 80 %, et chaque banque fixe sa propre limite, plus basse. Des revenus faciles à vérifier, comme un salaire de l'UE, du Royaume-Uni, des États-Unis ou de Suisse, facilitent l'accord. Il te faut un NIF avant de déposer la demande. Notre guide du crédit immobilier pour étrangers détaille le reste.

Euribor, marge, taux fixe et mixte

Un taux variable, c'est l'Euribor (en général à 3, 6 ou 12 mois) plus la marge de la banque, révisé périodiquement. Un taux fixe reste le même sur toute la durée. Un taux mixte est fixe les premières années puis devient variable. Le simulateur prend un seul taux, 3,6 % par défaut, à titre d'exemple : saisis le taux de ton offre, puis teste un ou deux points de plus pour voir ton exposition à une hausse.

TAN ou TAEG : compare le coût total

La TAN est le taux d'intérêt nominal. La TAEG est le coût total du crédit exprimé en pourcentage annuel, frais, impôts et assurances obligatoires compris, selon le Decreto-Lei 74-A/2017. Compare les offres par la TAEG, avec la fiche d'information standardisée européenne (FINE) que chaque banque doit te remettre. Une fois l'offre ferme reçue, la banque doit la maintenir au moins 30 jours, et tu ne peux pas l'accepter pendant les sept premiers : c'est un délai de réflexion prévu par la loi.

Assurances et frais

Les banques exigent normalement une assurance vie et une assurance multirisque habitation. Tu n'es pas obligé de les prendre à la banque : la loi l'oblige à accepter le contrat d'un autre assureur si la couverture est équivalente, et c'est souvent moins cher. S'ajoutent des frais ponctuels : l'expertise, les frais de dossier (souvent 0,5–1 % du prêt), 0,6 % de droit de timbre sur le montant emprunté et l'acte d'hypothèque. Notre simulateur de frais d'achat les additionne tous. En cas de remboursement anticipé, l'indemnité est plafonnée par la loi à 0,5 % du capital remboursé en taux variable et à 2 % en taux fixe.

Documents que les banques demandent en général

• passeport ou carte d'identité, et ton NIF portugais ;
• justificatifs de revenus : bulletins de salaire récents ou bilans, et ta dernière déclaration d'impôts ;
• relevés bancaires des derniers mois et détail des autres crédits ;
• pour le bien : le compromis (CPCV) s'il est signé, la caderneta predial et le certificat du registre foncier.

Exemple : 300 000 € avec 30 % d'apport

Prix 300 000 €, apport de 30 % (90 000 €), prêt de 210 000 € (LTV 70 %), 3,6 % sur 30 ans :

Dans le cas de base, tu rembourses 343 712 € au total, et le simulateur suggère un revenu net du foyer d'environ 2 728 € par mois pour garder la mensualité autour de 35 % des revenus. Allonger la durée à 35 ans fait gagner 75 € par mois mais coûte près de 26 000 € d'intérêts en plus. Rappelle-toi que les 90 000 € d'apport ne sont pas toute la somme nécessaire : pour un non-résident, les frais d'achat et bancaires ajoutent environ 30 585 €.