Combien va vraiment te coûter un achat immobilier au Portugal ?

Ce que le simulateur additionne

Le prix de l'annonce n'est jamais le coût réel d'un achat. Notre simulateur part du prix que tu saisis et ajoute tous les frais ponctuels d'un achat immobilier typique au Portugal : l'IMT (droits de mutation), l'Imposto do Selo (droit de timbre), le notaire et le registre foncier, un avocat et, si tu n'es pas résident, un représentant fiscal. Si tu choisis un crédit, il ajoute aussi l'expertise de la banque, ses frais de dossier, le droit de timbre sur le prêt et l'acte d'hypothèque. Tu obtiens la somme à réunir le jour de la signature, plus une estimation de l'IMI (taxe foncière municipale) que tu paieras chaque année ensuite.

IMT : le poste le plus lourd, et il dépend de ta situation

C'est l'IMT qui crée l'essentiel de l'écart entre acheteurs. Le simulateur pose deux questions parce que la loi les pose aussi.

Les résidents fiscaux paient des taux progressifs. Il existe deux barèmes : l'un pour un logement qui sera ta résidence principale et permanente (habitação própria e permanente), l'autre, un peu plus élevé, pour tout autre logement, comme une résidence secondaire ou un investissement locatif. Les taux marginaux ci-dessous ne s'appliquent qu'à la part du prix comprise dans chaque tranche ; dans les deux tranches « à taux unique », un seul taux s'applique à tout le prix.

Les non-résidents paient un IMT fixe de 7,5 % sur tout bien à usage d'habitation, sans exonération ni réduction (article 17, n° 10 du CIMT, introduit par le Decreto-Lei 97/2026). La loi prévoit trois exceptions : avoir été considéré comme résident fiscal au Portugal, le devenir dans les deux ans suivant l'achat, ou louer le logement comme résidence à un loyer modéré (jusqu'à 2 300 € par mois en 2026) dans les six mois et pendant au moins 36 mois au cours des cinq premières années. Dans les deux derniers cas, tu paies d'abord 7,5 %, puis tu demandes au fisc, dans les six mois, l'annulation de la différence. Le simulateur applique 7,5 % à tous les non-résidents ; si une exception correspond à ton projet, lis le résultat comme un maximum.

IMT Jovem. Si tu as 35 ans ou moins, que tu n'es pas fiscalement à la charge de quelqu'un et que tu n'as pas été propriétaire d'un logement au cours des trois années précédentes, tu ne paies pas d'IMT sur ta première résidence principale jusqu'à 330 539 € ; entre 330 539 € et 660 982 €, seule la part au-delà de 330 539 € est taxée à 8 %. Le même régime exonère aussi les 0,8 % d'Imposto do Selo. Le simulateur n'applique pas l'IMT Jovem : si tu y as droit, retire toi-même ces deux lignes.

Imposto do Selo (droit de timbre)

L'Imposto do Selo est de 0,8 % du prix d'achat pour tout le monde. Avec un crédit de cinq ans ou plus, un second droit de 0,6 % s'applique au montant emprunté. Les deux figurent dans le barème officiel du droit de timbre, et le simulateur utilise exactement ces taux.

Notaire, registre et avocat

Ce ne sont ni des pourcentages ni des tarifs fixes. Le simulateur retient 900 € pour l'escritura et l'enregistrement (environ 500–800 € d'acte plus 250–400 € de registre), 1 100 € d'avocat (en général 700–1 500 € pour un achat standard) et 200 € de représentant fiscal si tu n'es pas résident. Demande des devis écrits : un achat complexe, comme un terrain rural ou une extension non autorisée, coûte plus cher.

Frais bancaires si tu empruntes

Avec l'option crédit, le simulateur ajoute l'expertise de la banque (350 € ; les banques facturent en général 300–600 €), des frais de dossier de 0,75 % du prêt (en général 0,5–1 %), le droit de timbre de 0,6 % sur le prêt et 300 € pour l'acte d'hypothèque et son enregistrement. Ton apport remplace alors le prix total. Pour la mensualité, utilise notre simulateur de crédit immobilier.

Exemple : un appartement à 300 000 €

L'IMT du résident correspond à 300 000 € × 7 % moins la déduction de 10 458 € propre à cette tranche. Si le même résident achetait une résidence secondaire, l'IMT serait de 11 606 € et les frais d'environ 5,3 %. Si le non-résident emprunte 70 % (210 000 €), la banque ajoute 3 485 € (expertise 350 €, frais de dossier 1 575 €, timbre sur le prêt 1 260 €, acte 300 €) et la somme à réunir le jour de la signature passe à 120 585 € : 90 000 € d'apport plus 30 585 € de frais.

Un ordre de grandeur, et ce qui vient après

Les anciens guides parlent de « 6–8 % en plus du prix ». Aujourd'hui, tout dépend de ton statut : environ 5 % pour un résident qui achète sa résidence principale à un prix moyen, environ 9 % pour un non-résident, et à peu près 1 % de plus avec un crédit. Après l'achat, l'IMI est dû chaque année à 0,3–0,45 % de la valeur fiscale du bien (VPT), au taux fixé par chaque commune. Nous estimons la VPT à 80 % du prix et retenons 0,35 %, soit 840 € par an pour 300 000 €. Le chiffre réel figure sur la caderneta predial. Les charges de copropriété (condomínio) varient trop d'un immeuble à l'autre pour être estimées.