Louer au Portugal : coûts et ce que change la réforme

« Quel budget prévoir pour un appartement, et combien va-t-on me demander d'avance ? » Ce sont les deux premières questions de presque tous ceux qui s'installent au Portugal. Voici les chiffres, les règles en vigueur aujourd'hui et ce que changerait la réforme en discussion au Parlement.

Ce que coûte le loyer

Selon l'INE, le loyer médian des nouveaux baux était d'environ 9,29 euros par mètre carré et par mois en 2025, soit environ 9,7 % de plus qu'un an plus tôt. Pour un modeste deux-pièces hors des zones les plus recherchées, cela donne environ 650 à 850 euros par mois ; à Lisbonne, Cascais et dans une grande partie de l'Algarve, nettement plus. Porto, Braga et Aveiro sont en général 20 % à 40 % moins chers que Lisbonne pour une vie comparable.

La région est le levier principal. Pour comparer les villes selon votre foyer, utilisez notre calculateur de loyer, et pour une vue plus large des prix, voyez combien coûtent les logements et les loyers au Portugal en 2026.

Ce qu'un propriétaire peut demander aujourd'hui à la signature

L'article 1076 du Code civil plafonne la caution (caução) et les loyers payés d'avance à deux mois chacun. Le maximum qu'un propriétaire peut légalement demander pour un bail d'habitation est donc de cinq mois de loyer : le premier mois, jusqu'à deux mois d'avance et jusqu'à deux mois de caution. Seule la caution est restituée à la fin. Demander davantage n'a aujourd'hui aucune base légale, et vous pouvez le dire par écrit avant de signer.

Deux autres points vous protègent : le propriétaire doit enregistrer le bail auprès du fisc (Finanças), et vous devez recevoir chaque mois une quittance de loyer électronique. Sans quittances, le bail n'est généralement pas déclaré, ce qui affaiblit votre justificatif de domicile. Pour récupérer la caution, voyez notre guide sur la caution et les droits du locataire.

De combien le loyer peut augmenter en 2027

L'INE a fixé le coefficient annuel de révision des loyers pour 2027 à 1,0256, soit une hausse de 2,56 % (Aviso 24199/2026/2). Si votre bail n'a pas de clause de révision, c'est la hausse annuelle maximale selon la règle légale, et le propriétaire doit vous prévenir par écrit au moins 30 jours à l'avance. Sur 800 euros par mois, cela fait au plus 820,48 euros.

Ce que changerait la réforme des baux

Début octobre, le Parlement a adopté en première lecture le projet de loi du Gouvernement qui modifie le régime des baux urbains. Selon Lusa, les principales propositions sont :

• l'expulsion pourrait commencer après deux mois de loyers impayés, au lieu de trois ;
• le propriétaire pourrait demander trois cautions au lieu de deux, sans plafond ;
• après la décision du juge, la procédure d'exécution séparée disparaîtrait, et l'expulsion serait plus rapide.

Les détails se négocient maintenant en commission, le texte final peut donc encore changer, et les associations de locataires appellent à manifester le 14 novembre. Tant que la loi n'est pas publiée et en vigueur, les règles actuelles s'appliquent à tous les baux, y compris celui que vous signez demain.

Que faire si vous cherchez maintenant

• Budgétez avec les chiffres actuels, pas avec d'anciens articles : les loyers ont augmenté de près de 10 % en 2025.
• Comptez l'argent à avancer : jusqu'à cinq mois de loyer aujourd'hui, peut-être plus une fois la réforme en vigueur.
• Demandez l'enregistrement du bail et des quittances électroniques chaque mois.
• Payez à temps et gardez une preuve de chaque paiement : avec la réforme, deux mois d'impayés suffiraient pour lancer une expulsion.
• Ne versez jamais de caution pour un logement que vous n'avez pas vu, à quelqu'un qui ne prouve pas en être propriétaire ou gestionnaire. Voyez comment éviter les arnaques à la location.

En bref

Les loyers sont élevés et continuent de monter, la révision de 2027 est plafonnée à 2,56 % selon la règle légale, et la réforme rendrait les cautions plus lourdes et les expulsions plus rapides. Pour l'instant, les plafonds de deux mois s'appliquent toujours.

Information générale, pas un conseil juridique. Les chiffres sont des médianes indicatives et la réforme n'est encore qu'un projet ; vérifiez le texte en vigueur avant de vous y fier.