¿Cuánto te costará de verdad comprar una vivienda en Portugal?

Qué suma la calculadora

El precio del anuncio nunca es lo que cuesta de verdad una compra. Nuestra calculadora parte del precio que introduces y suma todos los costes únicos de una compra de vivienda típica en Portugal: el IMT (impuesto de transmisiones), el Imposto do Selo (impuesto de timbre), notaría y registro, abogado y, si no eres residente, un representante fiscal. Si eliges hipoteca, suma también la tasación del banco, su comisión de apertura, el Imposto do Selo sobre el préstamo y la escritura de hipoteca. El resultado es el dinero que necesitas el día de la firma, más una estimación del IMI (impuesto municipal) que pagarás cada año.

IMT: la partida más grande, y depende de quién eres

En el IMT está casi toda la diferencia entre compradores. La calculadora hace dos preguntas porque la ley también las hace.

Los residentes fiscales pagan tipos progresivos. Hay dos tablas: una para la vivienda que será tu residencia habitual y permanente (habitação própria e permanente) y otra algo más alta para cualquier otra vivienda, como una segunda residencia o una inversión para alquilar. Los tipos marginales de abajo se aplican solo a la parte del precio dentro de cada tramo; en los dos tramos de "tipo único" se aplica un solo tipo a todo el precio.

Los no residentes pagan un IMT fijo del 7,5% en cualquier inmueble residencial, sin exenciones ni reducciones (artículo 17.10 del CIMT, introducido por el Decreto-Lei 97/2026). La ley prevé tres excepciones: haber sido considerado residente fiscal en Portugal, hacerte residente en los dos años siguientes a la compra, o alquilar la vivienda como residencia a un alquiler moderado (hasta 2.300 € al mes en 2026) en un plazo de seis meses y durante al menos 36 meses en los primeros cinco años. En los dos últimos casos pagas primero el 7,5% y luego pides a Hacienda, en un plazo de seis meses, que anule la diferencia. La calculadora aplica el 7,5% a todos los no residentes; si alguna excepción encaja con tu plan, toma el resultado como el máximo.

IMT Jovem. Quien tiene 35 años o menos, no es dependiente fiscal de otra persona y no ha sido propietario de una vivienda en los tres años anteriores no paga IMT en su primera vivienda habitual hasta 330.539 €; entre 330.539 € y 660.982 € solo tributa al 8% la parte que supera 330.539 €. El mismo régimen exime también el 0,8% de Imposto do Selo. La calculadora no aplica el IMT Jovem: si tienes derecho, resta tú esas dos líneas.

Imposto do Selo (impuesto de timbre)

El Imposto do Selo es el 0,8% del precio de compra para todos. Con una hipoteca a cinco años o más hay un segundo cargo del 0,6% sobre el importe del préstamo. Ambos salen de la tabla oficial del impuesto y la calculadora usa exactamente esos tipos.

Notaría, registro y abogado

No son porcentajes ni tarifas fijas. La calculadora usa 900 € para la escritura y el registro (unos 500–800 € de escritura más 250–400 € de registro), 1.100 € de abogado (normalmente 700–1.500 € en una compra estándar) y 200 € de representante fiscal si no eres residente. Pide presupuestos por escrito: una compra compleja, como una finca rústica o una ampliación sin licencia, cuesta más.

Costes bancarios si pides hipoteca

Con la opción de hipoteca activada, la calculadora suma la tasación del banco (350 €; los bancos suelen cobrar 300–600 €), una comisión del 0,75% del préstamo (normalmente 0,5–1%), el 0,6% de Imposto do Selo sobre el préstamo y 300 € por la escritura de hipoteca y su registro. Tu entrada aparece en lugar del precio completo. Para la cuota mensual, usa nuestra calculadora de hipoteca.

Ejemplo: un piso de 300.000 €

El IMT del residente es 300.000 € × 7% menos la deducción de 10.458 € de ese tramo. Si el mismo residente comprara como segunda vivienda, el IMT sería de 11.606 € y los extras rondarían el 5,3%. Si el no residente financia el 70% (210.000 €), el banco suma 3.485 € (tasación 350 €, comisión 1.575 €, timbre del préstamo 1.260 €, escritura 300 €) y el dinero necesario el día de la firma pasa a 120.585 €: 90.000 € de entrada más 30.585 € de gastos.

Una regla práctica, y lo que viene después

Las guías antiguas hablan de "un 6–8% sobre el precio". Hoy depende de tu situación: alrededor del 5% para un residente que compra su vivienda habitual a precio medio, cerca del 9% para un no residente, y aproximadamente un 1% más con hipoteca. Tras la compra, el IMI se cobra cada año al 0,3–0,45% del valor fiscal del inmueble (VPT), con el tipo que fija cada municipio. Estimamos el VPT en el 80% del precio y usamos el 0,35%, lo que da 840 € al año para 300.000 €. La cifra real está en la caderneta predial. La comunidad (condomínio) varía demasiado entre edificios para estimarla.