Rentabilidad y ROI

Rentabilidad bruta frente a neta: qué muestra la calculadora

Dos cifras deciden una inversión en alquiler, y la calculadora muestra las dos.

• Rentabilidad bruta = renta anual ÷ precio de compra. Es la cifra que citan anuncios y agentes, y no tiene en cuenta ningún coste.
• Rentabilidad neta = (renta anual − costes corrientes) ÷ (precio de compra + costes de adquisición). Es la que debes usar para juzgar una operación, porque cuenta lo que de verdad pones y lo que de verdad te queda.

La calculadora muestra también los ingresos netos anuales, el total invertido y el plazo de recuperación: total invertido dividido entre los ingresos netos, en años, antes de cualquier revalorización. Todo es antes del impuesto sobre la renta y sin hipoteca. Los impuestos se explican abajo; para la financiación, usa nuestra calculadora de hipoteca.

Costes de adquisición: ajusta el control a tu caso

El control de costes de adquisición empieza en el 8% del precio. La cifra real depende sobre todo del IMT. En un piso de 250.000 € comprado como inversión, un residente fiscal paga unos 12.100 € entre IMT, Imposto do Selo, notaría y abogado (4,8%), mientras que un no residente paga unos 22.950 € (9,2%) por el IMT fijo del 7,5%. Nuestra calculadora de costes de compra te da la cifra exacta.

Qué entra en los costes corrientes

Los costes corrientes se indican como porcentaje de la renta, 25% por defecto. Es una cifra de planificación, no una norma. Debe cubrir:

• IMI: 0,3–0,45% anual del valor fiscal del inmueble (VPT), con el tipo que fija cada municipio. Con nuestro modelo (VPT al 80% del precio, 0,35%), un piso de 250.000 € paga unos 700 € al año, cerca del 5% de una renta de 1.100 € al mes.
• Condomínio: los gastos comunes del edificio, que varían mucho de un edificio a otro.
• Seguros: multirriesgo del inmueble y, si quieres, seguro de impago.
• Mantenimiento y reparaciones: electrodomésticos, pintura entre inquilinos, imprevistos.
• Gestión: si una agencia busca inquilinos y gestiona el inmueble por ti.
• Vacancia e impagos: semanas entre inquilinos y el riesgo de que un inquilino deje de pagar.

Si gestionas el piso tú mismo en un edificio bien administrado, un 15–20% puede ser realista; un edificio antiguo o un propietario a distancia apuntan más alto.

Cómo tributan las rentas del alquiler

Las rentas de vivienda tributan en el IRS a un tipo autónomo del 25% (artículo 72 del CIRS). Los contratos largos lo reducen: 10 puntos menos para contratos de 5 a 10 años (más 2 puntos por renovación, hasta 10 más), 15 puntos menos de 10 a 20 años y 20 puntos menos a partir de 20 años. Además, las rentas cobradas entre 2026 y finales de 2029 por contratos de vivienda con una renta mensual moderada (hasta 2,5 veces el salario mínimo, es decir 2.300 € en 2026) tributan al 10%, salvo que se aplique un tipo más favorable (Decreto-Lei 97/2026). También puedes optar por sumar las rentas a tus demás ingresos y tributar a los tipos progresivos normales.

El impuesto se calcula sobre la renta menos los gastos deducibles. La ley admite todo gasto efectivamente pagado para obtener o garantizar la renta, incluidos el seguro de impago y los gastos de comunidad. Excluye los gastos financieros (los intereses de la hipoteca no son deducibles), las amortizaciones, el mobiliario y los electrodomésticos, y el impuesto adicional sobre inmuebles (AIMI).

Alquiler turístico (AL) frente a alquiler de larga duración

El alquiler de corta estancia con licencia de Alojamento Local es otro negocio. Necesita su propio registro, y sus ingresos son rendimientos empresariales (categoría B) en el régimen simplificado, que aplica un coeficiente a la facturación. En las zonas de contención (áreas de contenção) ese coeficiente es 0,50. Las rentas brutas pueden ser más altas, pero también la limpieza, las comisiones de las plataformas, el mobiliario, los suministros y las noches vacías. Si simulas un AL con esta calculadora, pon los costes corrientes muy por encima de los de un alquiler largo.

Ejemplo: un piso de 250.000 € alquilado a 1.100 € al mes

Ahora, los impuestos. Como ilustración, si 2.000 € de tus costes son deducibles, la base imponible es de 11.200 €. Al tipo del 10% para rentas moderadas, el impuesto es de 1.120 € y te quedan 8.780 € al año, una rentabilidad después de impuestos de alrededor del 3,25%. Al tipo general del 25%, el impuesto sería de 2.800 € y la rentabilidad después de impuestos rondaría el 2,6%. Los 1,6 puntos de diferencia entre bruta y neta, antes de impuestos, son la razón para mirar más allá de la cifra del anuncio. Los niveles de alquiler por ciudad están en nuestro resumen de precios de vivienda y alquiler.