Le Golden Visa qu'on vous vend a cessé d'exister il y a trois ans

Si l'on vous propose la résidence portugaise en échange de l'achat d'un appartement, arrêtez là la conversation. Cette voie a fermé en octobre 2023 — et le fait qu'elle soit encore mise en avant vous dit l'essentiel sur votre interlocuteur.

Ce qui a disparu

La Lei 56/2023, du paquet « Mais Habitação », a retiré l'immobilier du Golden Visa. Acheter un appartement, rénover une ruine ou placer de l'argent sur un compte portugais n'ouvre plus droit à la résidence. Le programme a survécu ; sa porte la plus empruntée a été murée.

Ce qu'il reste en 2026

Chiffres indicatifs. Vérifiez l'instrument éligible avant d'engager des fonds : « éligible Golden Visa » dans la communication d'un fonds n'équivaut pas à une éligibilité confirmée pour votre dossier.

Ce qui a vraiment changé le calcul

Le 3 mai 2026, une nouvelle loi sur la nationalité a été promulguée. Elle porte la durée de résidence exigée pour la citoyenneté de cinq à dix ans dans la plupart des cas, et de cinq à sept pour les ressortissants de l'UE et des pays lusophones (Brésil, Angola, Mozambique, Cap-Vert et autres).

Cela double déjà le délai. Mais il y a un second changement en dessous, et c'est celui qui fait mal.

Une règle de 2024 permettait de compter à partir de la date de dépôt de la demande de résidence. La loi de 2026 l'a abrogée. Le compteur ne démarre désormais qu'à la délivrance effective du titre de séjour — et avec la file d'attente actuelle de l'AIMA, ce titre met 18 à 24 mois.

Qui conteste

Un consortium de neuf cabinets portugais a saisi le Médiateur au nom de 1 260 investisseurs, un amicus curiae a été déposé devant la Cour constitutionnelle, et plus de 500 titulaires ont engagé des actions contre l'État portugais pour avoir modifié les termes d'un accord déjà payé.

Un point est acquis et compte davantage : les demandes déposées avant l'entrée en vigueur relèvent de l'ancien régime de cinq ans, et la Cour constitutionnelle a confirmé que la loi ne peut s'appliquer rétroactivement aux demandes pendantes. Déterminez de quel côté de cette ligne se situe votre dossier avant d'accepter le calendrier de qui que ce soit.

Est-ce que cela a encore du sens ?

Pour un profil précis, oui. L'atout réel du Golden Visa n'a jamais été la rapidité vers le passeport, mais l'exigence minimale de présence physique : vous conservez la résidence en vivant ailleurs, comptée en jours par an et non en mois. Cette logique sort intacte de 2026.

Si votre objectif est de vivre au Portugal, c'est la porte chère. Le D7 et le D8 coûtent une fraction, avancent plus vite et vous placent dans la même file de naturalisation, désormais sous la même règle des dix ans.

L'alternative honnête

L'immobilier portugais reste un bon investissement. Il ne s'accompagne simplement plus de la résidence. Ce furent toujours deux décisions distinctes, et les mélanger est précisément ce qui rendait l'ancien programme si facile à mal vendre.

Un filtre pratique

S'ils citent l'immobilier comme investissement éligible, ils décrivent un programme terminé en 2023. S'ils promettent cinq ans jusqu'à la citoyenneté sans demander quand votre dossier a été déposé, ils n'ont pas lu la loi de mai. L'un ou l'autre suffit à clore l'entretien.

Orientation, pas un conseil juridique. Règles vérifiées en juillet 2026. Confirmez votre cas auprès d'un avocat portugais avant d'engager des fonds.

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